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浅谈土地一级开发之成本控制 　　【摘要】土地一级开发指的是土地在出让前所进行的开发建设，开发的主要负责人一般是政府，或者政府委派的特定企业。土地一级开发的主要目的是为了让土地可以达到出让的标准。本文围绕着土地一级开发的问题，对开发过程中的造价控制和管理进行了详细分析。 　　【关键词】土地一级开发；成本控制；造价管理 　　中图分类号： TU723.3 文献标识码： A 　　 　　一、前言 　　土地一级开发是我国土地管理制度中的一个重要的组成部分，直接影响土地出让成本的高低，因此，对一级土地开发过程中的成本控制就显得尤为重要。由于我国各地的土地一级开发成本控制体系还不够完善，所以，强化开发过程中的造价管理具有重要意义。 　　二、我国城市土地一级开发概述 　　土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合开发建设，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。政府应完成土地收回、收购、置换、征收等土地手续，将土地权属性质改变为国有建设用地，并确定地块的规划条件和指标，进行一定程度的市政配套设建设等一系列开发事项，主要包括四个方面。 　　1、改变土地权属性质。政府依据确定的土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划，对涉及的集体土地办理农转用征收，对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式收回，改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的所有权和使用权，从而具备土地一级开发的权属基础。 　　2、确定土地规划条件、指标及市政配套要求。政府应根据城市总体规划、控制规划及土地市场需求，确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、水电暖气等配套设施实施条件。如果说土地一级开发是形成进入土地一级市场的产品即“熟地”，那么确定土地规划条件、指标及市政配套要求就是制定“生产标准”。 　　3、土地平整及市政基础设施建设。土地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。随着城市发展要求、技术水平以及环保意识的提高，大市政建设的内容不断发展，主要表现在配套市政设施的种类不断增多、建设用地的功能不断完善。在土地开发历史上曾出现过“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平”的概念。目前完备的土地一级开发配套的市政项目主要包括供水、供电、电信、道路、天然气、供热、排水。 　　4、土地验收。政府组织有关部门对开发土地进行综合验收，验收合格的土地纳入政府储备土地等待公开出让。 　　在土地一级开发中，政府身份是双重的，既是土地所有者代表又是行政管理者。作为土地所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利；作为土地行政管理者，实施土地一级开发的大量行为是政府的行政行为。而且土地一级开发依赖于政府相应的行政行为，政府行政行为在一定意义上也决定了土地一级开发的实施，这是政府履行土地管理职能的延伸。 　　三、土地一级开发拆迁项目的各成本构成 　　1、直接成本 　　拆迁项目的直接成本包括了设计咨询的成本以及实行拆迁工作的实际支出成本。 　　（一）设计咨询的成本包括了拆迁项目的经济分析等咨询费用、房屋价值评估的劳务费用、市场调研费用、拆迁项目工程地质勘探费用等。 　　（二）实行拆迁工作的实际支出成本包括了土地补偿费用、拆迁安置补偿费用、相关产权转让税费、拆迁公司的劳务费用、和场地平整费用等。如果该拆迁项目涉及回迁补偿方式,还可能产生以下费用:土建装修和设备安装成本、市政园林和水电煤接驳工程成本、公共居住生活配套成本等。 　　（1）土建装修和设备安装成本指的是项目回迁房建设所需的工程费用,其中包含了材料费、人工费、机械费和建设项目管理费用。具体包含了土石方工程、桩基工程、防水工程、塔楼裙楼工程、室内和外墙装修、消防系统及自动报警系统安装、电梯安装工程等一系列建筑及安装成本。 　　（2）市政园林和水电煤接驳工程是指为回迁房连接外界的供水排水设施、供电系统、供气系统而产生的成本费用。其中包含了室外自来水总表接入及入户供水管道铺设、市政排水接驳工程、高低压供配电工程、室外煤气总表接入及入户供、管道铺设、周边环境绿化及园林设施建筑工程等成本。 　　（3）公共居住区域生活配套成木指的是为项目回迁户服务的公共建筑而产生的建设费用。包括了幼儿园、小学、居委会用房、公用变电房、居住区域的体育运动设施与活动会所等建设安置费用。 　　2、间接成本 　　间接费用指的是在拆迁项目中不构成项目建设实体所支出的费用,但是按照项目的拆迁和建设的施工标准、法律法规和规则规定,而要求进行报批、检查、检验产生的费用。其中包括了招投标手续费、桩锚杆检测费用、施工图纸审查费、进场材料检测费、报建报验和施工验收费用、建筑物白蚁防治与