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中国房地产业建设发展的思考房地产业已经是中国的支柱产业之一，而且是关乎国计民生的重要产业；所以当中国房地产市场出现价格波动时，全国方方面面就关切瞩目、议论纷纷。2004年以来，全国房地产市场价格出现快速增长，于是关于中国房地产是否出现泡沫，是否过热，一直是业界争论不休的话题；而政府是否采取强制手段抑制房地产价格，又成为议论的中心话题。直到今年四月国务院对房地产提出新的政策(新八条)以后，各种议论才有所平息。实际上，房地产业出现的问题与国家经济发展中存在的问题，核心是一样的：即产业的结构性矛盾形成发展的不平衡，在市场上就反映出价格的大幅波动和供求的不平衡。这些问题随着市场机制的发挥，应该会逐步得到解决。如果我们老是在市场出现突出的矛盾现象时，就事论事的强调政府干预价格，干预市场；那么我们就始终没有跳出计划经济的圈子，仍然停留在计划经济的意识里。当然，我不是反对政府对市场、对经济的调控；对于社会主义市场经济而言，现在的调控不是要不要的问题，而是如何调控，如何有效的问题。同时，我们也应该总结改革开放以来房地产业发展的经验教训，以市场经济和商品经济的眼光来认识其规律性，借以指导和促进房地产业的健康和顺利发展。一、决定房地产市场发展的基本要素作为市场的一支主题分支，房地产市场的基本要素同样是有效需求和供给、信息和价格、金融与流通、规则和交换、交通与区域等方面；但是作为不动产交易，房地产市场有区域性限制、产品没有流动性。房地产的有效需求首先决定于消费者收入的水平和提高，这是确定无疑的；但是有效需求的形成、收入提高的速度和房价的合适比例，却是值得认真研究的。而供给的有效性首先取决于房地产商品的结构，进而联系到房地产企业的结构。作为消费一方，其群体的构成是变化的；特别是房地产产品是大额的长期耐用消费品，因此持币待购者作为潜在消费者与一般意义的有效需求消费之间的转换十分微妙。中国是社会主义国家，土地归国家所有；所以中国的土地是不可能作为完全意义的商品进入市场的，这就决定了中国房地产市场的商品要素是不完全的。因此，政府在房地产市场中的调控作用是极大的，这种因素的存在决定了我们的房地产市场的特殊性和特点。其中一个表现就是土地的协议出让造就了一大批房地产企业和富豪，而土地的“招挂拍”将很快使大批房地产企业消失。房地产业的高度综合性也是政府能够极大程度影响其经营运作的因素。从土地购置、规划指标、施工许可到金融信贷、销售许可、产权证明，这一系列的管理都是政府职能的权限范围，任何一家房地产企业都不可能脱离这样的管辖自由活动。而房地产的经营活动的项目特性，又决定了必须每一个项目、每一次经营都必须从头至尾经历这样的程序。所以业内人士说：房地产企业没有与政府打交道的能力，就不可能取得成功；中国的房地产市场是政府管理下的市场，不是西方政府服务的企业和消费的市场。一切经济活动的核心都是解决人类生存和发展所需要的物质和精神需求问题；所以，“以人为本”是所有经济活动的基本要求。尽管资本主义的生产追求的是实现超额利润，但是为了其目的的实现，它也要符合市场需求的满足，从而也要围绕人的需求来进行。越是发达、成熟的市场经济，就越是能够围绕人的需求进行市场经营活动。这就是生产力决定生产方式，进而决定生产关系的原因所在。中国房地产业在发展中，人的因素对于其发展起决定作用的方面有中国人的住房消费观念和习惯，也就是对消费起决定作用的文化意识成分。我们现在常常在讨论消费需求，讨论市场需求；这个需求是单纯由购买力来决定的吗？不是。因为在购买力一定的情况下，消费者购买住房，或者购置商业房产的决定性因素，是其对生活和经营环境的判定。中国人都知道“孟娘三迁”的故事，当今众多的家长也是依照同样的理由选择居住环境的。而今天准备经营某一生意的投资者，一定是根据自己的文化意识来判定适应自身客户群体的地点，购置自己熟悉的文化环境里的房产来开店张铺的。所谓“不熟不作”就是这个道理。房地产市场除一般意义的消费外，房地产还可以作为投资品被大量的投资者吸收。在2004～2005年中国房地产热潮中，就有国际投资“热钱”和国内区域性投资群体的投机成分作祟。这在房地产市场的涨落中是不可忽视的一支力量，可能占有极大的市场份额。在房地产投资中，越是能够增值变现的产品就越是炙手可热。房地产的资金占用数额巨大，特别是中国的金融渠道狭窄，几乎百分之八九十的房地产资金都是银行贷款，因此与金融界的关系就非同小可。房地产的风险与国家金融的稳定相关系数极大，房地产市场的盛衰可以影响金融市场的涨缩，所以研究中国房地产市场一定要联系金融市场的宏观趋势。房地产市场的“需求”包括自用需求和投资需求，这一点是大家共识的。自用需求是本质的基本需求，是基础，没有这样的需求也不可能产生和支撑投资需求；但是市场经济在一定范围和状态