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中国房地产业发展现状分析 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。 　　　应该说，从2007年至今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 　　　　 　　 　　目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商已经开始面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 　　品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。2011年1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。 　 　 　　第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。2005年-2010年，由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有足够的耐心哄抬房价牟取暴利。2011年-2012年初，银行开始惜贷，房地产商不得不利用降价尽快回笼资金。 第二，垫资建设。在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。 　　第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 　　第四，社保等专项资金。社保基金大案败露后，我们了解到，资金不足的开发商们，不仅从银行贷款，竟然也打社保基金等专项资金的主意。一旦房地产泡沫破灭，不仅中国金融业和与房地产密切相关的产业遭到重创，也将给整个中国经济和公众的信心带来沉重地打击。 　　中国政府对此给予了高度重视。近几年来，为了抑制房价上涨，中央政府对此产业出台的国字号文件可谓不少。2006年5月17日，国务院常务会议根据当前房地产市场存在的问题提出了六条原则性的针对性措施;5月29日，国务院九部委联合颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。2011年，国八条，京十五条相继出台。2013年2月，北京率先实施二手房出售征收20%个税政策。这些政策出台后，人们普遍寄予厚望，期望房价会降下来。可是，房价却出人意料地一个劲儿地往上涨。为什么会出现这种情况呢? 　　 我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等)，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据统计，我国的房价收入比(即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比)超过10，远高于国际水平。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。 　　目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为： 　　一是新建的中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、等城市房屋销售情况调查，2010年销售的商品住宅中，一百平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。 　　二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。 　　　　综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性。主要基于以下理由： 　 　 2007年开始，深圳的房价收入比达到17，北京、上海也分别达到14和13，这意味着一个普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能买一套普通住宅，房价泡沫已经非常明显。国内多数大中城市的房价收入比也超过了