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第四章 房地产项目计划系统 第一节 房地产项目计划概述 1、简述房地产项目计划的作用？ 答：（1）通过房地产项目计划可分析研究项目的投资、工期、质量效益的目标能否实现，以及各目标之间能否相互协调。 （2）房地产项目计划既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。 （3）房地产项目计划是项目实施的指南和实施控制的依据。 2、简述房地产项目计划的要求？ 答：房地产项目计划有较为特殊的要求： （1）必须按照批准的项目总目标和总任务作详细的计划。 （2）项目计划必须符合环境条件、客观规律以及项目各参与者的实际情况。 （3）满足客观的经济性要求。 （4）具有全面性。 （5）项目计划必须有一定的弹性。 （6）详略得当。 （7）项目计划与项目风险的适应性。 3、简述房地产项目计划前的准备工作？ 答：房地产项目计划准备前应做好以下准备工作： （1）确立目标。 （2）确定制定计划的指导思想、原则和策略。 （3）分析、研究制定计划的前提条件和环境。 （4）分析项目结构。 （5）各项目单元定义和范围的界定。 （6）制定详细的实施方案。 （7）总工程师计划和资源投入限制的确定、项目各项开支数额的工程估价确定等。 4、简述房地产项目计划的内容？ 答：项目的多目标性和多层次性，使项目计划内容具有复杂性和多样性。 （1）工期计划。 工期计划主要是对项目的总工期目标进行分解，确定项目结构各层次单元的持续时间，确保各个项目活动开始结束的时间，并作时差分析。 （2）投资计划。 投资计划包括以下几点。 ①各层次项目单元成本计划。 ②项目的“时间—计划成本”曲线及其成本模型。 ③项目现金流量及其财务评价指标的计算。 ④项目的资金筹集计划等。 （3）资源计划。 资源计划包括以下几点。 ①劳动力的招聘、使用和培训等计划。 ②机械台班的采购（租赁）、使用和维修等计划。 ③物资供应、采购订货和安全保障等的计划。 （4）质量计划。 如质量（技术质量、产品质量）确保计划和安全保障计划等。 （5）其他计划。 如现场平面布置、后勤管理计划和运营准备计划等。 5、简述房地产项目计划过程中应注意的问题？ 答：房地产项目计划过程中应注意以下问题： （一）项目计划中的协调。 包括以下方面： （1）加强项目计划在纵向上的联系，使项目不同层次的计划能相互协调。 （2）加强项目计划在横向上的联系，使项目同一层次的各参与部门、各专业之间的项目计划能够相互协调。 （3）加强项目组织之间的联系与协调。 （4）加强项目合同之间的联系与协调。 （二）项目计划编制后的工作。 （1）争取项目计划的批准。 （2）争取有关方面的支持。 （3）计划批准后，要落实项目计划。 第二节 工期计划 1、简述工期计划的概念？ 答：工期计划主要确定项目活动的相关性及持续的时间，确保项目的及时完成。确定项目活动主要与如下工作： （1）安排并确定项目活动期间的逻辑关系。 （2）根据所需资源和相关条件，估计各项活动的持续时间。 （3）按总进度目标编制详细的进度计划，绘制工期横道图和网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。 2、简述总工期计划的确定方法？ 答：总工期作为项目的一个计划目标，对项目整个工期计划具有质和量的规定性。总工期计划的确定方法如下： （1）历史资料法。 历史资料法。通过研究过去同类或相似项目的实际工期资料，分析这些资料对现有项目条件的适应性，并结合本项目的特点进行推算确定。 （2）采用工期定额。 一定规模的房地产项目，其总工期以及设计工期和施工工期等都有一定的行业标准。这种行业标准是在过去工程资料的基础上经过统计分析而来的，如《建筑设计周期定额》和《建筑工期定额》等。 （3）上层系统决策法。 在实际项目计划中，总工期目标通常是上层管理者从战略的角度确定的。 3、简述工期计划的过程？ 答：工期计划是随着项目技术设计的细化和项目结构分解的深入而逐渐细化的，要经历总工期计划、粗横道图、细横道图和网络等过程。 4、简述横道图法的概念、优点及适用范围？ 答：横道图也称甘特图，是一种最直观的工期计划方法。 横道图横向表示时间，纵向表示项目活动，图中的横道的位置表示项目活动的起止时间，横道的长度表示项目活动所持续的时间。它实际上是图和表的结合。 横道图的基本形式如下图。 阶段 项目活动 2001年 2002年 2003年 2004年 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 设计和计划 初步计划