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房地产业务前沿理论与知识拓展 符启林 引言 很高兴和同学们在一起交流，看到你们那么年轻，我感觉有希望，年轻人代表着国家的未来。律师与媒体总是有千丝万缕的联系，有时候媒体的报道不见得是自己所说的。 一、房地产财富神话 为什么要讲这个问题，我想在座的各位一定很关注房地产这块领域，房地产在中国的发展如果按北京来算，还不到20年的时间，到现在才15、16年，为什么把它当作神话来对待，因为现在中国的富人，没有一个与房地产无关，福布斯富豪榜上的人几乎都跟房地产有关。商人走在最前面，我们这些律师就跟着他们，没有商人的赚钱，我们就收不到律师费，这十几年的时间里，谁想做富翁，谁就做房地产。 （一）不动产财富的积累 目前社会有很多做律师的，在座的都比较年轻，有些可能才刚刚入行，有些人可能做了很久，有一部分律师做了一段时间，转过来投资房地产。 现在社会的财富可以分两类，一类是不动产的财富，一类就是无形的财产，有形的财产大部分是不动产，无形财产中，究竟哪部分的财产价值更大一点，可能都差不多，但有时候无形的财产，比如说股票，比较糟糕，现在的证券市场都比较糟糕，这几天稍微好了一点，很多人“穿着西装进去，穿着裤衩出来”，但房地产我没有看到是“穿着西装进去，穿着裤衩出来”的。 中国就是十几年的时间发展到现在这样，因为我跟中国的房地产一起成长起来的，中国的房地产市场是从邓小平南巡开始的，首先是从深圳和珠海，到广东的惠州，广西的北海，海南岛。后来泡沫一个一个地吹破了，吹破了也不要紧，现在海南岛10000元/㎡基本上很难找到，中国房地产的价格暂时还跌不了。 在中国办企业非常难办，成本高，企业还没有办起来，老板吃喝玩乐差不多就把企业的投资花光了，还有广告费，这跟西方完全不同，政府不一定管企业那么多事情，中国的企业跟政府能脱得了关系吗？企业没有投资，能拿到5%的利润吗？很少，除非是高科技。现在企业如果能拿到5%——10%的利润我觉得就了不起了，如果办一个工厂，不是高科技的，我觉得蛮难的。 不动产是否为财富积累最主要一个投资的领域？大家可以考虑一下。每个人都会追求财富，律师基本上都是为别人服务的，别人不赚钱，律师也无法赚钱。所以我觉得大部分律师，搞不动产领域的法律可能还是好一些。 （二）对私权的保护 我们搞了几十年的革命，什么财产都没有了，在座各位的体会肯定没有我们这辈人深刻，那时候共产党把所有的财产献给了革命，我们那个年代，没有房子，财产可能就只是几本书；改革开放以后，现在要考虑一个问题，就是对私权怎么保护。私人企业办起来很不容易，但走得特别艰难，而且积累了很多财富以后，到一定阶段，很多财富可能莫名其妙被剥夺了。而且很多的富人觉得中国不安全，把财产移到国外，如果很多的富人得移民了，那我们这批穷光蛋能做些什么，打麻将五毛钱也拿不出来，国家对私权怎么保护，这是一个很重要的问题。 法律在中国似乎停滞不前，甚至很多人觉得，法律在倒退。以前老是说退一步进两步，现在退一步能不能进两步？很难，特别是李庄案以后，中国确实有这样的问题，因为我们国家法律观念都没有跟上，我们没有办法树立法律的权威，我们只有想方设法树立领导权威，没有想方设法来树立法律的权威，这是中国的一个悲哀。我们走到哪里都怕领导，绝对不会有人是怕法律的。如果书记一来，我们立马就躲起来了，谁也不想跟他握手。 我在美国呆了三年，加拿大呆了一年，香港呆了一年，特别是在香港时，我的体会非常深，因为都是中国人所在的地方，香港人一过国境以后，就不害怕法律了，就很害怕我们的领导，就想一定要找到中国的领导，才能拿到土地，投资才能受到保护，还不能找县长，一定要找到一哥（书记）。我就纳闷：为什么你过了国境线了就不害怕法律了，回到香港就害怕法律，那香港法院的判决服不服？他们都很服，香港那个地方树立了法律权威。 在座的都是律师，我们都是靠法律来吃饭的，如果没有树立法律的权威，等于我们天天都是搞关系的，不是搞法律的，这就是中国的悲哀。我们什么时候走到这个地步的？前几天有一个政法委书记问我，我们什么时候能走到依法治国的阶段？我说最起码还得有30年，因为我们的文化传统和观念跟西方不一样，改革30年了，法律走到了一半，再用30年，应该能走完法治的历程，但我想这不是一件很容易的事。 所以对这个市场的保护，我们怎样才能确立“平起平坐”？拆迁在中国为什么会出现这么多问题，土地是国家的，房屋是老百姓的，国家想什么时候拆你的房子，就什么时候拆你的房子，就是这样的一个理念。有很多几百年的老房子也拆了，就因为土地是国家的，房子不是国家的，国家可能怪你“谁叫你把房子盖在我的土地上”，老百姓说：“不是我们把房子盖在土地上，