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国民出租住宅产业的争论悬案及改善方案 Measure to Improve the Supply System Of Public Rental house in Korea 李相翰 ( 韩国住宅学会顾问，汉城大学校 经济学科 教授 ) 任盘硕 ( 清州大学校 经济通商学部 教授 ) Abstract This study analyzes problems in the supply system of public rental house, and suggests measures to improve the supply system in Korea. The suggested measures are as follows: 1) It is necessary to control the aim of construction of million public rental houses during 10 years, 2) the stable financial support plan should be demanded to construct the public rental housing for 10 years, 3) the social mix plan should be considered diversely not to be constructed the public rental housing complex isolated, 4) the standard of move-in qualification should be operated elastically in relation to the regional and household feature, 5) the standard of the public rental housing scale should be diversified and is necessary to operated elastically according to the regional feature, the developing size of public rental housing complex should be enlarged. 一、绪论：问题提出 我们国家的承租家庭数以615万户（ 以2000年人口住宅总调查为基准 ）达到了总家庭数的43%。承租家庭中存在相当数量的家庭不能稳定的居住，而且在居住福利方面也存在问题。由于很难实现长期居住，所以不得不持续搬家，且受到周期性的全月租波动的影响。承租住房的质量水平和自有住房相比要低，相反承租家庭相比自有住房家庭相对地要负担更多的居住费用。承租家庭中收入水平越低的家庭对比其收入居住费负担比率越高。在这样的情况下为了保证以自有资金很难购买住房的低收入阶层的居住稳定，需要租金比公开市场低廉，且在一定程度上能确保居住质量的、可以长期居住的出租住房的供给。这样的出租住房由于很难依靠民间部门来供应，所以必须依靠公共部门来供给。 但是，长期出租住房数量仅为全部住房存量的3%，处于相当不足的情况。绝对供应量少，因为建设了相当数量的5年出租后进行销售转换的短期公共出租住房。在这样的情况下很难确保低收入层的居住稳定。为了改变这样的局面，政府从2003年开始到2012年为止10年间，计划建设100万户国民出租住房，现正处于促进阶段。如果完成这一计划，国民出租住房的存量将达到全部住房存量的10%。 但是对于10年能否没有差错地完成建设100万户国民出租住房这一目标提出了疑问。国民出租住房可以为所需要的阶层及在所需要的地点供给吗？建设国民出租住房所需的土地可以妥当的供应吗？政策目标阶层可以审定可能支付的出租吗？在国民出租住房小区教育、文化等社会服务能否顺利的提供？国民出租住房的居住水平能否持续保持良好？对于这些疑问很多专家认为“存在问题”，需要改进。 为了低收入层的居住稳定和居住福利的提高，必须持续促进国民出租住房产业。为此，必须了解产业实施上的问题，并对所了解的问题进行合理的改善。本论文在此问题意识下把握揭示国民出租住宅产业上的主要争论悬案，其目的是摸索对此的改善方案。在第2章将了解国民出租住房的供给背景，第3章评析国民出租住房的作用，第4章了解国民出租住房产业的主要争论悬案之后，摸索其改善方案，第5章总结归纳研究结果。 二、国民出租住房的供给背景 1998年，国民政府执政之后开始供应出租期间以10年和20年来区分的国民出租住房。国民出租住房的背景起因于1997年总统选举时许诺恢复中断了的20万户永久出租住房的供给计划。当时由于经济危