太原市房地产市场分析报告.docVIP

太原市房地产市场分析报告 内容本报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，分析了西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对的问题和原因了深层探究，预测了西对房地产市场的调控政策，太原市房地产市场在2004年下半年和20… 内容本报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，分析了西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对的问题和原因了深层探究，预测了西对房地产市场的调控政策，太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。房地产市场的竞争将加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、房地产市场的总体态势 2002年“增长，供求两旺，大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：均有分析资料。 二、西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年西房地产市场情况 2003年西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格增长；新建商品房购买以个人为主；商品住宅空置面积消化；土地开发投资强劲扩张。 （二）2004上半年西房地产市场分析 1、供给分析 ，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的房屋为省城的人们了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡，为：高价位、高档住房场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；大户型、大面积住房面积供应总量，而中、小户型和中、小面积住房供应，但需求量。据市场调查显示，太原市购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。 ，高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高房价居高不下等原因，了的商品房空置。，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年（含一年）面积为7．46万平方米，住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为全国，7月29日的上半年全省房地产市场分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的态势。商品房销售价格在成本和市场需求较旺的拉动下呈上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价最高的是太原市，为3244元/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方米与924元/平方米。 上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8．62％，住宅均价每平方米2948元，同比增长4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。相城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13．3％，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍，就会产生严重泡沫。太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间，供销均呈现增长态势。 然而，调查中，太原市80％的购房者承受价位为每平方米1800元，而商品住房供应中每平方米2500元的占85％。房价上涨的原因主要有：土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21．4％；拆迁成本高；城市居住人口的，住房制度改革深化，了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用薄弱。 4、存量分析 上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2013元，同比增长27．07％。住宅交易均价为每平方米1738