房地产估价复习20111129.docVIP

第一章 1.为什么说房地产价值从某种意义上讲是客观存在的？ 房地产价格是由市场力量决定的，由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成的 2.为什么说房地产估价是国家的法定制度？ “国家实行房地产价格评估制度”，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度” 3.房地产估价有无国家标准？与非国家标准有何本质区别？ 有1999年发布的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》。 规范了房地产估价行为，统一了房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理 4.什么是房地产？房地产有哪三种存在形态？ 房地产指土地、建筑物及其他土地定着物。是实物、权益、区位三者的综合体。 三种存在形态：土地、建筑物、房地 5.房地产的特性有哪些？ 不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值 6.什么是房地产估价？ 专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动 7.为什么说房地产估价是科学与艺术的有机结合？ 房地产估价不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观合理价格或价值通过估价活动正确地反映出来 8.专业估价与非专业估价的区别是什么？为什么需要专业估价？ 专业的房地产估价师应具有扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德 为了提高测算和判定的准确性，保证其客观公正性 第二章 1.什么是房地产价格？ 和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他所有物 2.房地产价格的特征主要有哪些？ 1房地产价格受区位影响很大 2房地产价格实质上是房地产权益的价格 3房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 4房地产价格是在长期考虑下形成的 5房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 3.决定房地产需求量的因素主要有哪些？ 1该种房地产的价格水平 2消费者的收入水平 3消费者的偏好 4相关物品的价格水平 5消费者对未来的预期 4.决定房地产供给量的因素主要有哪些？ 1该种房地产的价格水平 2该种房地产的开发水平 3该种房地产的开发技术水平 4开发商对未来的预期 5开发资源的数量变化 5.房地产价格与其供求的一般关系是什么？ 房地产价格与其需求呈正相关，与其供给成负相关 6.什么是弹性？不同的供需弹性的含义和作用是什么？ 弹性：对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度的一种度量 弹性=因变量经济变量的相对变化/自变量经济变量的相对变化 房地产需求弹性：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性、需求的价格预期弹性 房地产供给弹性：供给的价格弹性、供给的要素成本弹性 7.房地产的供求关系有哪几种类型？ 1全国房地产总的供求关系 2本地区房地产总的供求关系 3全国本类房地产的供求关系 4本地区本类房地产的供求关系 8.房地产价值和价格的种类有哪些？其各自的含义和作用是什么？评估采用的依据和考虑的因素是什么？ 评估采用： 使用价值和交换价值：交换价值 投资价值和市场价值：市场价值 原始价值、账面价值（减去已计提折旧）、市场价值：市场价值 市场调节价、政府指导价、政府定价：估价结果以政府定价为准 第三章 1.什么是房地产估价原则？ 房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正 技术性原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则 2.掌握房地产估价的技术性原则有何实际意义？ 为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、统一估价时点下的估价结果具有相近性 3.如何才能评估出客观合理的价值？ 1本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的 2估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值 3估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值 在此基础上权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值 4.遵循合法原则包括那几个方面？ 要求房地产估计应以估价对象的合法权益为前提进行 合法权益：合法产权、合法使用、合法处分等 5.什么是最高最佳使用？如何衡量及如何寻找最高最佳使用？ 最高最佳使用：法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 6.为什么有估价时点原则？ 估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值 影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不