房地产估价第一部分(2011-2012学年).pptVIP

5、基准地价概念与作用 （1）概念：政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权在最高土地使用权年限下的区域平均价格一般还规定土地开发程度、土地利用强度（容积率）、评估期日。 （2）作用 宏观控制地价 税收征收依据 确定新增建设用地土地有偿使用收益分配的依据中央- 地方三七分 引导土地利用、流动 制定土地使用权出让底价的依据和参考标准 6、标定地价的概念和作用 （ 1 ）概念：政府根据管理需要，评估的具体宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格年限、用途、容积率、其他地块条件。 （ 2 ）作用 政府出让土地使用权时确定出让金额的依据 清产核资和土地作价入股的标准 是否行使土地有限购买权的衡量标准 划拨土地使用权转让、出租、抵押时补交出让金的标准 7、监测点地价 （1）概念：监测点地价是通过评估或交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 （2）作用 8. 其他形式 （ 1 ）土地使用权出让底价 （ 2 ）成交地价 （ 3 ）农用地流转 二、我国土地估价的技术途径 1、基准地价评估--- 城镇、农村 2、宗地地价评估：标定地价、监测点地价、出让底价 三、地价动态监测 1、定义 是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。 2、 地价监测点内涵 地价监测点是指在一定级别的一定区段内设立的，并在土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在级别基准地价内涵界定一致或相近的，能够代表所在级别的区段地价水平的宗地。 3、监测点地价 4、 地价区段 地价区段是以城市土地定级为基础划分的，在地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相近或一致的区段。 第二节 地价评估技术路线 一、基准地价评估 1 、定义 基准地价： 综合基准地价、分类基准地价、城市基准地价、农用地基准地价 面状、线状基准地价 2 、基准地价评估发展过程 城市; 农村 二、基准地价评估步骤 1 、确定基准地价评估的区域范围和基准地价内涵 2 、划分地价区段（注意：土地级别的有无） 3 、抽查评估标准宗地的价格 4 、计算区段地价（分区地价, 路线价） 5 、确定基准地价 6 、提出基准地价应用的技术和建议 三、评估方法综合—分类--- 市场交易资料 1 、定级---- 2 、评估---- 第三节 路线价法 一、路线价法概念及基本原理 1、概念 指对临接特定道路且接近距离相等的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格，称之为路线价，而后根据路线价，配合深度百分率和其他价格修正率，计算临接街道的其他土地价格的方法，即路线价法。 路线价表示：绝对额 美、台湾 相对点数 日本 2 、理论依据---- 可用性：同一个地价区宗地之间利用状况的差异 可及性：反映各宗地距城市各类设施的接近程度 （1）临街深度修正：各宗地离开街道的深度 （2）其他状况修正：形状、面积、宽度 （3）不进行交易情况和交易日期修正 3 、适用对象和条件 （1）对象：城市商业街道两侧土地地价评估 （2）条件：街道较规整，各宗土地排列整齐 4 、路线价法的计算公式 （1）一面临街 土地价格（单价）= 路线价×深度价格修正率 土地价格（总价）= 路线价×深度价格修正率× 土地面积 （2）其他状况 土地价格（单价）= 路线价× 深度价格修正率×其他价格修正率 土地价格（总价）= 路线价×深度价格修正率×其他价格修正率× 土地面积 或：土地价格（单价） = 路线价 × 深度价格修正率+ 单价修正额 土地价格（总价） = 路线价 × 深度价格修正率 × 土地面积+ 总价修正额 二、路线价法的操作步骤 1 、划分路线价区段：可用性、可及性相当，地块相连、地价相近 2 、设定标准深度：路线价区段内临街各宗土地深度的众数 3 、选取标准宗地：路线价区段内具有代表性的土地 要求：一面临街 土地形状为矩形 临街深度为标准深度 临街宽度为标准宽度 用途为所在区段具有代表性的用途 建筑容积率 其他（土地使用权年限、土地生熟程度） 4 、调查评估路线价 5