房地产估价案例与分析真题2001年.docVIP

之四《房地产估价案例与分析》 一、问答题 (一) 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因? (二) 某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料? (三) 商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。 二、单项选择题(每小题的备选答案中只有一个最符合题意。) (一) 1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问： 1．该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )。 A．已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元 B．已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元 C．在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元 D．在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元 2．该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( )。 A．在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)×30% B．在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-其中的土地使用权出让金部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 C．在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 D．以上三种判断都不对 (二) 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。 1．能否改建的最终批准权在( )。 A．政府房地产管理部门 B．政府规划管理部门 C．政府土地管理部门 D．上级总公司 2．评估时依据的建筑面积应为( )。 A．460m2 B．600m2 C．1000m2 D．以上三个面积都不行 3．该公司委托评估应选择( )。 A．房地产管理部门 B．资产管理部门 C．有资格的房地产估价机构 D．验资机构 三、下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。 ××置业公司部分房地产估价结果报告 一、委托人 ××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。 二、估价机构 ××房地产估