房地产估价案例与分析真题1999年.docVIP

之四 《房地产估价案例与分析》 一、问答题 (一) 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况? (二) 甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米5200元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些? (三) 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积l00m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么? 二、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (一) 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为 500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问： 1．若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为 ( )万元。 A．530 B．472 C．455 D．450 2．如年资本化率为5.25%，则至少需签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。 A．7 B．8 C．9 D．10 (二) 甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。 1．至此为止，正常情况下，若设甲公司的实际花费为C，则( )万元。 A． C＜4000 B．C=4000 C．C=4010 D．C＞4010 2．之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为户，在正常市场条件下，P最可能的取值为( )万元。 A．P＜4000 B．P=4000 C．4000＜P＜4010 D．P=4010 E．P＞4010 三、下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。 房地产估价报告 (封面及目录略) 致委托估价方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) ××酒店房地产估价结果报告 一、委托方 ××酒店有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。 二、估价方 ××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质