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《估价实务》收益还原法答题方法(一) 2009-04-17 17:29:07 ??来源：互联网 浏览次数： 网友评论 条 　一、土地估价实务往年考试题型变化分析 　　1、1998年考试题型 　　该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分。综合计算题主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常又贯穿一种主要方法。第二大题估价实务分析，其实就是土地估价报告改错，出了两题，每题60分。1998年这一门的总分值是200分，不过题型设置并不是很合理。 　　2、2000年考试题型 　　在题型上跟1998年相比有了一些变化。一是第一部分的综合计算题减为两题，每题40分，共80分;二是增加了第二部分案例综合分析，共一题，60分;三是第三部分土地估价报告改错改为一题，也是60分。总分值上跟1998年一样，都是200分，但题型结构上显得合理一些。另外，在土地估价理论与方法中同样设有4小题的计算题，依次需要采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法和剩余法来答题。 　　3、2002年考试题型 　　取消了第三门土地估价理论与方法中单独列出的计算题，分别归入本门的客观试题和第四门的第一部分中。土地估价实务第一部分计算题共有3题，其中，前两小题为简单计算题，各30分，分别需要采用成本逼近法和剩余法来答题，第三小题是综合计算题，40分，计算题部分共100分。第二部分案例分析共1题，60分，跟2000年相同。第三部分土地估价报告改错也是1题，不过分值降为40分。 　　4、2004年考试题型分析 　　2004年考试题型将与2002年相同，不再进行调整，预计题量和分值也不会有什么大的变化。2002年的简单计算题考了成本逼近法和剩余法，今年要特别注意收益还原法和市场比较法。当然，这几种主要估价方法都必须熟练掌握。 　　二、解答计算题注意事项 　　1、仔细审题，用对方法; 　　2、格式正确，步骤清楚，切忌省略中间过程，不写出计算公式或算式; 　　3、简单计算题要先写明解题方法，综合计算题先写明解题思路; 　　4、注意标明单位，并按要求进行单位换算; 　　5、尽可能多做几步，哪怕只能列出使用方法和计算公式; 　　6、注意检查，避免出现计算错误，以及不按要求保留小数点后位数。 　　三、1998年采用收益还原法计算题解析 　　题目：1998年土地估价理论与方法第五大题计算题的第一小题(略) 　　(一)审题 　　1、浏览题目，构思解题方法 　　从题目中给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 　　2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些 ??? 重点留意：土地与建筑物的还原率、土地与建筑物的估价时点、计算土地与建筑物客观收益和客观费用的条件、各已知条件的单位。 　　(二)草拟出解题适用的公式和基本思路 　　1、适用公式 　　特别注意：计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式;计算土地价格时，必须采用有限年期公式。 　　2、解题基本思路 　　第一步：根据房地客观收益和客观费用，计算房地纯收益 　　第二步：通过建筑物重置价格求得现值，再用房屋还原率计算房屋纯收益 　　第三步：将房地纯收益减除房屋纯收益，得到土地纯收益 　　第四步：用土地还原率，采用适用公式求得估价时点的土地价格 《估价实务》收益还原法答题方法(二) 2009-04-17 17:28:39 ??来源：互联网 浏览次数： 网友评论 条 一、1998年采用收益还原法计算题解析 　　解题步骤 　　(1)选择计算方法 　　(2)总收益计算(采用客观收益) 　　(3)出租总费用计算 　　(4)房屋年纯收益计算 　　(5)土地纯收益计算 　　(6)估价时点土地价格计算 　　注意题目要求的是总地价还是单位地价 　　(四)、难点及常见问题分析 　　(1)难点：在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限 　　(2)常见问题：应试者不考虑估价时点，土地使用权剩余年限取值错误 　　二、收益还原法复习 　　1、收益还原法的原理及适用范围 　　只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价 　　2、收益还原法的估价程序与计算方法 　　(1)计算总收益 　　采用客观收益，总收益产生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企业经营收益 　　(2)计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 　　房地出租的总费用包括年管理费、年维修费、年保险费、年税金和年折旧费。 　　房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况： 　　A.房屋耐用年限〈 土地使用权出让年限，计算公式为 　　B