房地产培训协会【商业地产】大型商业地产项目策划全案.docVIP

大型商业地产项目策划全案 宏观商业环境分析 一、宏观商业环境分析 前言：包括项目所在地，地块状况等 1、? 宏观经济因素 2、? 社会与人口因素 3、? 城市经济环境概况 4、? 城市商业环境因素 二、项目所在地商业环境分析 1、? 投资环境分析 2、? 周边街区情况 3、? 商业物业供应分析 1）、商业经营内容分析 前言：各种商业行业所占比例 ???? 服装类 ???? 饮食、娱乐等 ???? 文化体育类 ???? 百货、超市和士多类 ???? 电器、电讯、网吧和电脑类 ???? 精品、鞋和皮具类 ???? 五金、机电、化工类 ???? 钟表、眼镜和首饰类 ???? 美容美发类 ???? 医药类、 ???? 家私类 ???? 职介和中介类 （以上几种类型要求详细描述，包括面积、商店数量、档次、大体消费量） 2）、商铺与街铺分析 商铺调查的背景： ●???? 目的 ●???? 时间 ●???? 范围 ●???? 方法（分组等） 3）、城市商业经营区位指标分析 前言：综合概述 ●???? 区位——租金 ●???? 区委——经营内容 ●???? 区委——面积 4）经营内容指标分析 ???? 经营内容——租金 ???? 经营内容——面积 ???? 经营内容——规模（数量） ???? 经营内容指标分析综述 5）、价格指标分析 ●???? 租价水平分段 ●???? 价格市场分布 ●???? 月租价、平方租价所占市场比例分析 ●???? 租价对比分析（分街铺档次分析） ●???? 价格指标分析综述 6）、面积指标分析 以下面积为使用面积 ●???? 面积比例对比分析 ●???? 面积——价格 7）、环境指标分析 8）、总体综述（结论） 4、? 项目所在地商业环境总体综述 通过对本城市总体环境前分析，我们的目前市场的现状 1）、商业以临街商铺为主 2）本城镇的商铺消费潜力大 3）本城镇的商厦经营方式落后 （以上三个点需要详述） 三、项目本身市场价值 1、? 商业价值 2、? 人文价值 3、? 市政支持 4、? 自身资源价值 总论： 中心市场分析 一、区位环境分析 二、商圈分析 1、? 本市某购物中心的商圈分析 1）? 核心商圈分析 2）? 次级商圈分析 3）? 边际商圈分析 2、? 消费群体分析 克估计得上去全范围内，其服务对象可分为三部分 1）? 核心群体：居住型消费群 2）? 刺激群体：工作性消费 3）? 边缘群体：流动消费群 3、? 客流量分析 三、商业环境分析 四、经济政策环境分析 五、人文环境分析 六、投资风险分析 1、? 购物中心产品升级 1）? 省级1：创收升级 2）? 升级2：维护的科技元素 3）? 升级3：未来不确定 2、? 武汉商业竞争环境分析 总论： 类比竞争项目分析 一、类比竞争项目商业组合分析 项目一： 项目名称 ? 地理位置 ? 占地面积 ? 建筑面积 ? 规划状况 ? 空置率 ? 租金水平 ? 物业管理 ? ?功能定位 ? 经营模式 ? 经营范围及租金水平 ? 经营状况 ? 综合分析 ? 项目二： …… 二、项目SWOT分析： 1、? 项目优势分析 规模 地理位置 …… 2、? 项目劣势分析 …… 3、? 项目的机会 …… 4、? 项目的威胁 …… 市场定位 一、项目主题定位既形象定位 1、? 市场定位 定位： 市场分析综合（定位支撑）： 2、? 本案形象定位 本案总体特征： （分析完毕特征后开始定位） 综述：为突出商业形象与城市发展的要求，本案形象定位为：……。 3、? 项目主题定位 通过以上的分析，结合项目的总体形象及功能诉求，作为标新立异的标志性商场，本案指定为： 主体推广描述 1）? 形象篇 2）? 招商篇 3）? 投资篇 4）? 消费篇 4、? 档次定位 (分为：高中第三挡) 5、? 价格定位 租价水平参考： 层数 首层 夹层 二层 三层 …… 按建筑面积计算的平均租价 （元/㎡/月） ? ? ? ? ? 按实用面积计算的平均租价 （元/㎡/月） ? ? ? ? ? 售价 层数 首层 夹层 二层 三层 …… 按建筑面积计算的平均售价 （元/㎡） ? ? ? ? ? 按实用面积计算的平均售价 （元/㎡） ? ? ? ? ? ? 6、? 本案目标市场定位 1）? 定位的依据： 2）? 目标市场定位： ●???? 投资者——目标客户 ???? 核心客户： ???? 重要客户： ???? 偶得客户： ●???? 经营者——主力店 某超市 引进原因 位置 7、? 项目功能定位 经详细分析，各层功能定位行业分布，见表： 楼层 功能定位?????????????????? 建议 B1 ? ? F1 ? ? F2 ? ? F3 ? ? F4 ? ? …… ? ? ?