物业管理的前期介入课件.pptVIP

物业管理前期介入的现状 物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展，开成时间是19世纪末至20世纪30年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为：1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。4．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。 物业管理前期介入的作用 1．有利于优化设计，完善设计细节 2．有利于提高房屋建造质量 3．有利于保证物业的使用功能 4．有利于加强对所管物业的全面了解 5．早期介入有利于后期管理工作的进行 6．有利于树立物业管理公司的形象 物业管理前期介入的必要性 从社会学的角度来讲，房地产开发商、物业管理公司、物业产权人这三者一体化是物业管理前期介入的核心问题。从经济学的角度出发，这也是房地产开发商可持续发展的良性循环机制。有了这三者之间的一体化，房地产开发商才可能切实造福于物业产权人、方便于物业管理；物业管理也才有可能担负起继开发商之后为物业产权人服好务的职责；物业产权人则通过直接面对的物业公司而感受到开发商的品质。这样，三者一体的结果便是各得所；开展商发展有后劲且有序进行，而非时断时续；物业管理公司也有口碑、有形象，容易树起管理品牌；物业产权人则能充分享受到开发建设与管理服务所带来的便利。既然物业管理前期介入的核心是房地产开发商、物业管理公司和物业产权人这三者一体化的问题。那么，运用社会学研究中心“线性规划”理论来分析这个问题，这实际上是一个三元优化问题。相比较而言，事关房地产开发商、物业管理公司和物业产权人这三者，这三元优化较二元优化（诸如单纯的“你、我”之间的优化）要难的多。因为按“线性规划”理论，二元优化取中值即可。即（仍以“你/我”为例）在利益发生冲突的情况下，要想达成一致，“你/我”在各自的立场上都做出相应的让步，问题即可解决。而三元优化，形成的是立体空间，相互制约的因素多。只有对这三者之间做出切实的判断与分析，三者才有可能达成一致。 物业前期管理的内容 　一、物业服务企业通过投标来接洽物业管理业务 　二、建立与业主或使用人的联络关系 如何确定评判优化的标准 海昌欣城在景观绿化方案的设计上，设计者从追求景观的宏伟、华丽的角度，而设计出的大型喷泉、人造河流及大面积草坪等，在气势及效果上应该说相当壮观，但是这种景观的设计，恰恰忽视了一个问题，即日后的管理成本。因为大连是一个缺水地区，这些景观和草坪会造成后天的大量用水，其结果必然会提高物业管理成本，而成本的增加是要按照份额分摊到每一个物业产权人身上的，高成本的物业管理只能加重小区的管理负担，从经济性来看是不合理的。而物业管理的前期介入，使这一问题得到了比较合理的解决。通过亲身的实践让我们感到：物业公司的合理建议，可以避免开发商的不必要的经济损失，通过物业管理的前期介入，设计人员在设计中能更合理进行规划设计，减少浪费。 如何确定评判优化的标准 ? 类似这样的评判优化标准（方案）的确定，是需要一个科学方法来指导的。在这个过程中，海昌物业管理公司始终把房地产开发商、物业管理公司和物业产权人这三者之间的关系列入社会学的范畴来研究，运用主因素分析法再进行综合评判，得出定性的分析结果，以保证前期介入按科学的方法进行。 物业管理公司前期介入的核心是使开发商、物业公司和物业产权人这三者的关系实现优化。那么，何为优化？这在实际操作中必须有一个可评判的标准，通俗地讲，这个评判优化的标准，就是三方共同认可的方案 ?综上所述，物业管理的前期介入是目前物业管理工作中变被动服务为主动服务的一种趋势，也是不断完善现代物业管理的一种举措。由科学方法指导的物业管理前期介入，必将使方兴未艾的房地产开发、物业管理走向一个良性循环。 物业管理的前期介入 目录 二、 物业管理前期介入的背景 四、 物业前期介入的概况 六、 目录 七、 五、