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談以房養老—反向抵押貸款終身年金計價之探討 陳森松 陳冠瑜 逢甲大學風險管理與保險系，台湾 摘要：在國人平均壽命延長與少子化雙重衝擊下，加速了人口老化，產生老 年經濟安全問題。擁有房屋卻缺乏現金之老年人，可運用反向抵押貸款，將其房 屋資產轉換成現金，以供日常生活開支與醫療保健費用。本研究以Tse(1995) 所建立之反向抵押貸款之定價模型為主要架構，計算出老年人可領取年金金額， 與藉由反向抵押貸款可提供多少退休後收入之所得替代率，進一步衡量改變可貸 金額與改善死亡率之影響。實證結果顯示，所得提升效果為男性高於女性，與年 齡、可貸金額及死亡率皆呈正相關，且在高房價之都會區有較佳之效果。 關键字：反向抵押貸款；終身年金；所得替代率 第六届中国保险教育论坛论文集 Stucki(2006)探讨连用反向房屋抵押贷款有利於身髓或精神有障碾之老年 人在地老化，以及反向抵押贷款舆畏期看蘸保除之同的磷紧。提出反向房屋抵押 贷款结合畏期看蓑保除之策略有二，一捣透遇反向抵押贷款所得之资金柬支付畏 期看蘸保除之保除黄；二稳透遇反向抵押贷款福足因赠贾儇格较低廉之畏期看蘸 保除保障不足之部分。房屋榷益解除後，有残疾的老年人可取得一箪巨额资金， 以支付舆维持在居住地提供的照蘸服耪，促造在家老化。 Boland(2009)探封房地麈捷有者和金融规割者可能要考虑多獯送挥，以帮 助老年人满足他们的财耪需求。反向抵押贷款蔚然成稳贷款的主流，而其最流行 的颓型乃鹅聪邦房屋管理局(FederalHousing Conversion 的『住宅榷益蒋换抵押贷款j(HomeEquity Mortgage，HECM)。 斡多反向抵押贷款横耩也制定了尊利崖品，但其需求因缝清衰退而下降。耆老年 人毒命逐渐的提高以及希望在地老化，斡多贷款人相信将舍有更多的老人送挥反 向抵押贷款此一金融送挥，束帮助他们诵褊其他退休投资的不碓定性所造成的缺 陷。 (二)定儇模型之文献 隙昱安(2009)以英澳燕提供保除之反向房屋抵押贷款稳基磋，参照Tse，Y． K．(1995)得知屋主可由毒除公司在房屋儇格、贷款利率舆契约终止率不同下， Brownian 所能獾得的最高年金金额。造一步连用残何布朗遁勤模型(Geometric 善前後封於最高年金金额的影窖。亚封於反向抵押贷款舆一般年金商品之存绩期 同舆利率凰除敏感度造行分析。 Tse(1995)分析在固定利率舆燮勤利率之雨獯情沉下之反向抵押贷款，以 新加坡的资料估卦出在不同情沉下之年金给付额。亚就明损益雨平年金期望值蓝 非稳一倜反向抵押贷款有效的指棵，因其蓝燕法反映出贷款人之凰除舆贷款的潜 在利润，故建谶计算预期利润的现值舆贷款的损失率。此篇文章主要目的在於制 打模型，配置参敦毅定而狻得反向抵押贷款相网的凰除舆利益之指檩。 三、研究方法 (一)研究模型 本研究假设老年人以其自有房屋抵押给骚行横槽一毒除公司，而其精算假毅 假毅死亡鼗生在於年中，以月捣卦算单位，而本研究凝参考隙昱安(2009)假毅 死亡鞍生峙黠在年底，以年藕针算单位之模型架耩毅定。以房屋儇格舆贷款馀额 雨者相等下之损益雨平概念而求得年金值，蓝分析在不同年龄舆性别下，老年人 可獾得之年金值舆封於退休所得之影窖。 l傺HUD所管辖之单位，负责HECM针割之管逢(如謇批、收取保黄、管理保险基金等)，提供商品给遮格高 龄家庭，以及封符合市埸上僚件的贷款提供房屋贷款信用保险，喾承辨金融楼槽燕力向借款人支付贷款 睛，或凿贷款本息超遇契约终止畴的房儇(如房屋贬值)且保险公司燕力支付畴，由FHA负寅赔1：||f承辨金融 横槽。 第六届中国保险教育论坛论文集 以下就明分藕雨部分：未束房儇浮值舆保除公司给付之年金累稹值。 第一部分，针算被抵押房屋在未束第t年峙，扣除交易成本舆阴辨黄用之房 屋儇格浮值。 卑=Pon—e柙+衫一t(1+j沙l 其中，尼稳房屋期初儇格，c稳房屋销售成本