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房地产行业研究方法培训 鱼晋华 鱼晋华 华泰联合证券研究所 华泰联合证券研究所 2010 7 年 月 2010 7 年 月 目 录 一)行业篇 行业生命周期视角 全球宏观的视野 市场行为主体分析 二)公司篇 关注企业的战略和模式 如何挖掘房地产公司的内在价值 如何阅读房地产公司的财报 2 行业生命周期视角  研究主要发展阶段的特点,掌握行业发展的一般规律  判断当前行业所处的阶段,并准确预测未来的发展趋势 规模 初创期 成长期 成熟期 衰退期 时间 3 行业生命周期视角  利用历史案例的研究，但应注意时代和国别的差异  “我们无法从倒后镜中看到未来” 充分利用 学会收集并处理数据 历史数据 不可简单类比: 我们无法在 每个时代都有自己的经 实验室展开研究 济问题; 国别的因素无法忽略 4 行业生命周期视角 1987 1998 2007 2015E 规模 起步期 高速增长期 震荡/平稳期? 衰退期 ? 时间 87年深圳率先 98年取消住房 市场降温。保 人口红利结 实行土地使用 实物分配的住 障性住房供应 束，住房需求 权的招标、拍 房体制改革。 加大.但仍享有 下降 卖制度，标志 2000年开始推 人口红利 房地产行业正 行的住房按揭 式进入市场化 贷款. 发展阶段. 5 行业生命周期视角