物业管理法规与案例分析（ 第二版） 教学课件 作者 邢国威 主编 第二章 物业权属.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第二章 物业权属 ? 第一节 物业权属基本概念 第二节 物业产权 本节重点： 物业产权 “小产权” 第一节 物业权属基本概念 物业权属是指物业产权在主体上的归属状态。 土地所有权归属 土地使用权归属 房屋的所有权归属 房屋的使用权归属 房屋的抵押权归属 例题： 甲厂拥有国家划拨土地使用权地块及在此地块上建造的厂房。因经营不善无以为继，将部分厂房出租给乙公司。后为融资又将这部分厂房抵押。请分析甲厂物业权属状况。 二、物业的所有权、物权与产权的概念 （一）物业产权 1.完整地概念 财产权利或财产权（Property Rights或Property） 是指以财产权益为内容直接体现某种物质利益的权利，它是与人格权、身份权等非财产权对应的概念，物权、债权、知识产权及继承权都是财产权。 租赁房屋的使用权等物业债权 建筑作品著作权等物业的知识产权 2.通常含义 《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为” 问题： 一宗物业，它的产权相关权利人是一个吗？ （二）物业的物权 1．物权概念及特征 物权（Real Right）是由法律确认的，对物依法所享有的支配权利。 物业的物权是权利人对一宗物业或一宗物业中的一物所享有的物权。 特征: （1）物权的客体是物 （2）物权是直接支配性权利 （3）物权具有排他性 （4）物权具有绝对性 （5）物权一般没有期限限制 （6）物权具有追及效力和优先效力 （7）物权必须依法确认 2．物业的物权种类 物权并非是一种单一权利，它包含了所有权、抵押权及其它物权。 物业的所有权 建筑物区分所有权 建设用地使用权 物业抵押权 （三）物业的所有权 所有权（Ownership）是指所有人依法可以对有体物进行占有、使用、收益和处分的权利。 （四）物业的所有权、物权与产权之间的关系 所有权是物权的一种。 物权是产权的类。 所有权是产权的一种。 （五）“小产权” 对应“大产权”而言，表达了某一产权具有权利内容不完整性的特点。 1.情景一 指农村集体所有土地上的违法建筑产权 2.情景二 指房改过程中形成的部分所有权住宅 “小产权房” 不是以成本价而是以标准价转让的，职工对住房所拥有的产权。 “大产权房” “公房”以不低于成本的价格转让给职工后，职工对其拥有的产权。 第二节 物业产权 物业有哪些组成部分？ 一、土地所有权 土地是地球表面的陆地上层部分。 土地所有权是指土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利。 土地的社会主义公有制 国有土地所有权 集体土地所有权 （1）国有土地所有权 主体：国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条 下列土地属于全民所有即国家所有： （一）城市市区的土地； （二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 （2）集体土地所有权 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 宅基地 自留地 自留山 土地所有权转移 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 （3）土地所有权转移 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 二、建设用地使用权 （一）建设用地使用权的概念 建设用地使用权是经人民政府批准，依照法律规定或合同约定，以在土地上有非农户住宅建筑物或其他工作物为目的，对他人土地享有的占有、使用和收益的权利。 《物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。” 第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。” 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 （二）建设用地使用权的特征 1．物权性 客体是国家或集体所有的土地，是可以独立区分并独立使用的平面或空间。 具有直接支配使用土地的权利。 （1）绝对性 排他性的占有、使用和收益权 具有追及效力。 （2）优先效力 内容依据《物权法》得以确