物业管理概论 教学课件 作者 臧炜彤崔琦刘薇 主编 郭淑芬闫金秋王芳 副主编 1 6.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念和特征 一、物业 （一）物业的含义: 是指已经建成并具有各类价值（经济价值和使用价值）的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等。在中国，物业特别指进入消费领域的房地产。 物业指的是单元性的房地产，所以一般它有明确的范围、确定的权益和价值。 “不动产”（real estate）侧重于指物质形态， “房地产”（real estate，property）则物质形态和权益并重， “物业” （property）侧重于指权益。 不过，我们现在经常所称物业管理一词中“物业”侧重于指的是物质形态。即使单纯指物质形态，“物业”与“房地产”二词确切说来也有所区别：其一，房地产一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，物业则一般用于指某宗具体的房屋建筑及其相关设施设备与场地； 其二，房地产往往是指生产、流通、消费整个过程的房地产产品，而物业主要是指已建成投入使用进入消费领域的房地产产品。 在中国，一个完整的物业，至少应包括以下几部分： 1．房屋 2．配套设备 3．配套设施 4．相关场地 （二）物业的性质 作为一种特定的房地产，物业自然秉承了房地产的基本特性，与一般商品有着本质的区别，其主要特性有： 1. 物业的二元性 2．位置固定性（不可移动性、地区性） 3．形式上的多样性 4．使用上的长期性 5．价格高位性 6．保值、增值性 (三) 物业的分类 根据使用功能的不同，物业可分为以下4类: (1)居住物业。 (2)商业物业。 (3)工业物业。 (4)其他用途物业。 不同使用功能的物业，其物业管理有着不同的内容和要求。 二、物业管理的概念 （一）物业管理的含义 定义： 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 （二）对《物业管理条例》所称物业管理定义的理解 1．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 2．物业管理活动的依据是物业服务合同 3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 除此之外，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 （三）物业管理与传统房产管理的区别 传统房产管理是计划经济管理模式下的行政福利性的管理。实施管理的实体是政府的一个职能部门（房管所、站）和各单位的一个专设部门（总务、房管部门）。由于房屋产权单一，管房者归根到底是代表国家以行政手段管理房产，在房屋管理中处于一种主导地位，房管部门与住、用户之间所呈现的是一种管理与被管理的关系。管理内容主要是对房屋及设备的维修和养护，比较单一。另外，房管部门提供的劳务近乎是无偿的，执行的是“以租养房”的方针，由于实行的是低租金制度，因此要靠大量的财政补贴弥补管理经费的不足，结果是建房管房越多，国家的财政负担越重。 物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业，所管房产产权分散，物业服务企业是通过合同受业主聘用或委托，代表业主行使物业管理权，运用经济手段经营管理物业。业主在管理中处于主导地位，物业服务企业实际上是扮演了“大管家”的角色。物业服务企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属企业行为、经营行为（出售服务）。在管理内容上，物业服务企业除对物业进行维修养护以外，还提供清洁卫生、绿化、交通、治安等专项管理和尽可能周全的各种服务。另外，物业管理是“以业养业”，经费主要来自于业主、使用人交纳的服务费，物业服务企业是独立核算、自负盈亏的经营企业。 由以上可以看出，物业管理是一种和房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是与住房制度改革所形成的物业产权多元化格局相衔接的统一管理，是与市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化经营型的管理。总之，物业管理和传统房产管理相比无论是在管理模式、手段、观念、关系上，还是在管理的深度和广度上，都有着明显的区别。 三、物业管理的特征 （一）物业管理的社会化 （二）物业管理的专业化 （三）物业管理的市场化 四、物业管理的作用 (一) 实施物业管理有利促进经济增长，有利于增加就业 (二)实施物业管理有利于树立城市形象，改善城市人居环境 (三)实施物业管理，有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值 (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 第二节 物业管理的产生和发展 一、物业管理的起源 物业管理起源于19世纪60年代的