物业管理概论 教学课件 作者 臧炜彤崔琦刘薇 主编 郭淑芬闫金秋王芳 副主编 7.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第七章 房屋及设施设备管理 第一节 房屋修缮管理概述 一、房屋的种类和基本组成部分 （一）房屋种类的划分 1.按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构； 2.按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重； 3.按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑； 4.按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 （二）房屋的基本组成部分 1.结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等； 2.装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等； 3.设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。 二、房屋的基本功能与要求 房屋应满足安全性、适用性、耐久性三项基本功能要求。随着国民经济的发展及人民生活水平的提高，居住条件已从要求适用到讲究美观。因此现代房屋不仅要满足上述三项基本功能要求，对不同的建筑类型还应有不同程度的艺术性要求。应该说安全性、适用性、耐久性、艺术性是房屋的四项基本功能要求，只是对不同类型的房屋，要求的功能的侧重面有所不同而已。 三、房屋损坏的现象及原因 （一）房屋损坏的现象 房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。房屋的损坏包括外部损坏和内部损坏：外部损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏等现象。 房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。 （二）房屋损坏的原因 导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。 1.自然损坏的因素有以下4项： （1）气候因素 （2）生物因素 （3）地理因素 （4）灾害因素 2．人为损坏 人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下3种情况： （1）使用不当 （2）设计不规范和施工质量的低劣 （3）预防保养不善 四、房屋完损等级的分类和评定方法 （一）房屋完损等级的分类及标准 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类： 1.完好房 2.基本完好房 3.一般损坏房 4.严重损坏放 5.危险房 房屋维修管理评价参考的主要指标是房屋完好率危房率： 房屋完好率=[（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）/房屋总建筑面积] ×100% 危房率=（危险房屋的建筑面积/房屋总建筑面积） ×100% （二）房屋完损等级评定方法 混凝土、砖混、砖木结构房屋完损等级的评定方法： 1.凡符合下列条件之一者可评为完好房： (1)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合完好标准。 (2)在装修、设备部分中有一两项完损程度符合基本完好的标准，其余各项符合完好标准。 　　 2.凡符合下列条件之一者可评为基本完好房： (1)房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合基本完好标准。 (2)在装修、设备部分中，有一两项完损程度符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。 (3)结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。 3.凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房： (1)房屋的结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准。 (2)在装修、设备部分中，有一两项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。 (3)结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准 。 4.凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房： (1)房屋的结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。 (2)在结构、装修、设备部分中，有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏标准。 其他结构房屋完损等级评定方法： 1.房屋的结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。 2.房屋的结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。 3.房屋的结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。 4.房屋的结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。 此外，对于重要房屋及构件，须经过复核或专业测试鉴定才能确定完损程度