物业管理概论 教学课件 作者 臧炜彤崔琦刘薇 主编 郭淑芬闫金秋王芳 副主编 11.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第十一章 居住物业的物业管理 第一节 居住物业的概念和特点 一、居住物业的概念 居住是人类生存发展的基本前提条件，要居住就要有住宅。所谓居住物业，即住宅物业，它是通常意义上的住宅房屋，是指建立于土地之上，供人们生活居住的建筑物。当然，随着科学技术的进步和发展，人类的居住场所可能会拓展到更广阔的空间，如海洋甚至外星空间，但就目前而言，从房地产业的角度来看，居住物业是与土地密切相关的，是以满足人们以居住为主要使用功能的房地产商品，主要包括普通住宅、公寓、别墅等，并以一定的聚落作为其部分特征，如城市中的住宅小区、居住区或是农村中的村落。 二、居住物业的分类 居住物业可以按照不同的标准分为不同的类型。按照产权的性质可以分为公有住宅和私人住宅；按照建筑物的层数可以分为低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）；按照住宅居住的户数可以分为独户住宅和多户住宅；按照住宅的用途和功能可以划分为普通住宅、高级公寓、单身公寓、学生公寓、老年公寓、别墅式住宅（庭院式住宅）。 下面着重介绍一下几类居住物业 1.独户住宅 独户住宅指由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶，包括独立式别墅、半独立式别墅、排屋。一般来说，除了大规模的别墅群，独立式住宅不需要专业的物业管理。 2.多户住宅 多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升以及建筑技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有式）物业 3.高级公寓 高级公寓是居住物业的一种重要类型，它是指以市场为导向的，配有全套家具、电器、厨房及起居用品并提供酒店式服务，是为租户提供特有家庭气氛的住宅。高级公寓的管理服务要求比一般的住宅要高。 我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发建设的，其设计规范，设备设施配套，专业化施工，主要设备和关键原材料进口，建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主或住户居住得更舒适、方便，在设计、硬件配备和装修上更具匠心，其特点有： （1）既具有封闭性又具有共处性。 （2）业主和住户多具有国际性。 （3）建筑档次高，硬件设施齐备。 （4）居住面积大，户型比较合理。 4.别墅式住宅 别墅通常是指位于城市郊区或风景秀丽的地方的一幢幢功能齐全、带有花园或院落的两层或多层单门独户的居住建筑。在居住建筑中别墅是纯低密度、讲究环境和庭院布局、突出各种建筑风格、内部建筑装修豪华、配套齐全、功能讲究、个性突出的居住单元。一般地，从建筑的形式上可将别墅分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加别墅、空中别墅。 别墅式住宅特点: （1）从建筑样式上看 别墅一般都是二至三层，以二层为多见。外观典雅古朴，带有欧美风格，讲究宽敞的阳台、明亮的采光。别墅具有自己完整的厅室体系和设备设施及场地体系，不与其他建筑物发生直接的关系。 （2）从室外环境看 别墅的空间环境是比较宽敞的，生态环境也比较优良，一般周围都有优美的绿化地带，空气流畅，阳光充足，绿树成荫，舒适宜人。 （3）从室内装修看 别墅的室内装修一般比较讲究，用料也比较精良，设备齐全。一些高档的别墅内还有自设的中央空调、消防安全、保卫预警、停车房等设备设施。 三、居住物业的功能要求 住宅建筑应在户型、结构、平面及空间布局、厨卫设施设备、建筑美观上满足不同功能与质量要求，在采光、通风、保温（隔热）、隔声等物理环境与安全防卫、社交、私密性等社会心理方面使人们对居住感到安全、舒适和方便。 人们对居住的需求由低到高可分为四个档次或级别。第一级为生理需求，主要体现在对住宅遮风避雨、饮食睡眠、卫生安全等最起码的生存需求；第二级为伦理需要，体现家庭成员之间合理分居的社会伦理需要；第三级为发展需求，要求住宅应分别包括人际沟通和安静适宜的阅读、学习和工作的场所；第四级为享受需求，主要体现对舒适、美学和个性心理的追求。 四、居住物业的特点 1.结构的系统性 2.功能的多样性 3.产权的多元性 4.经济价值性 5.现代社会性 第二节 居住物业管理概述 一、居住物业管理的概念 顾名思义，居住物业管理就是指对居住型物业进行管理和维护的过程。一般来说，可以从广义和狭义两个层次进行理解：广义的居住物业管理，是指运用现代科学的管理理论和方法，为保证居住物业的正常使用，以满足使用者各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务，即由专业的物业服务企业，以盈利为前提，运用现代管理理论和手段对居住物业进行科学的有偿的服务。而狭义的居住物业管理是指住宅小区的物业管理，既是指新建住宅小区的整个区域管理，也是指经过改造后的老住区和老城区住宅的管理。 二、居