物业管理概论 教学课件 作者 臧炜彤崔琦刘薇 主编 郭淑芬闫金秋王芳 副主编 12.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第十二章 非居住物业的物业管理 一、物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（Property Management）、设施管理（Facilities Management）、房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的的综合性管理服务。 二、物业经营管理的管理对象 （一）写字楼 我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 （二）零售商业物业 1.区域购物中心 2.市级购物中心 3.地区购物商场 4.居住区商场 5.邻里服务性商店 6.特色商店 （三）出租型别墅或公寓 1.别墅 2.公寓 （四）工业物业 （五）酒店和休闲娱乐设施 三、物业经营管理的工作内容 （一）物业经营管理中的战略工作 1.确定战略 2.确定标准 3.构建信息基础 4.决策分析 5.进行资产组合 （二）物业经营管理的常规工作 1.常规工作内容概述 2.现金流和成本管理 3.日常维修和维护 4.未来维修和维护 第二节 写字楼的物业管理 一、写字楼与写字楼物业管理的特点 （一）写字楼物业的主要特点 1.写字楼大多建于城市中心的繁华地段 2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大 3.建筑、设备既现代又先进 4.功能齐全，自成体系 5.使用时间集中，人员流动性大 6.经营管理要求高、时效性强 （二）写字楼物业管理的内涵与特点 1.写字楼物业管理的内涵 写字楼物业管理是一项因写字楼物业的存在而产生的一种特定的管理服务交易。在交易过程中，既涉及交易价格，又涉及交易关系。主要的交易关系有物业产权关系、委托代理关系和集体成员在公共决策过程中的相互关系。 写字楼物业管理就是指为业主提供写字楼物业管理服务活动中的顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等专业化服务的统称。 2.写字楼物业管理的特点 1）管理要求高，科技含量大 2）设备设施多，管理难度大 3）消防工作重，安全保障要求高 4）清洁要求高，环境要优雅 二、写字楼物业管理的目标与内容 （一）写字楼物业管理的目标 1.宏观目标 写字楼，特别是高档超高层写字楼，是一个城市、一个国家的标志性建筑。管理好这些写字楼，不仅可以为企业获取可观的经济效益，还可以为国家争取巨大的社会效益。因此，通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标。 2.常规目标 写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 1）经营目标：收益部分使用率最大化。 2）管理目标：物业资产保值率和升值率最大化 3）服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。 3.微观目标 微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。写字楼物业管理的微观目标可以参照原建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，其中共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别是：基础管理、房屋管理与维修养护、公用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益。 （二）写字楼物业管理的主要内容 写字楼物业管理的内容比一般居住物业要多，要求也比较高。一般包括营销、前台服务、安保、消防、保洁、设备的维护和保养、绿化、商务服务、停车场管理、财务管理等。 三、写字楼租赁管理 （一）写字楼的租户选择 1.租户的商业信誉和财产状况 2.所需面积大小 （1）可能面积的组合 （2）寻租者经营业务的性质 （3）寻租者将来扩展办公室面积的计划 3.需要提供的物业管理服务 （二）写字楼租金的确定与调整 物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素。 1.计算可出租或可使用面积 2.基础租金与市场租金 3.出租单元的面积规划和室内装修 4.租金的调整 （三）写字楼的租约制定 通常情况下，业主会事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租户可在这个基础上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只需要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判。谈判中双方关注的其他问题还包括租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。 1.租赁合约中的标准条款 在编制标准租赁合约（简称租约）的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的