物业管理理论与实务 教学课件 作者 胡伯龙 杨韬 第7章 物业管理的基础工作.pptVIP

第7章 物业管理的基础工作 学习目标 通过本章内容的学习，掌握物业管理方案的编制内容及编制程序。了解物业再开发利用方案的编制内容及程序。掌握物业管理制度的种类及相关内容。能够熟练掌握通知、计划、总结等常用文书的应用，能够熟练掌握客户入住服务和日常接待服务内容和标准，熟悉有关物业档案管理方面的知识。 一、物业管理方案的制定 物业管理方案是用来反映物业服务企业经营理念、管理模式，以及规范企业内部员工工作行为的一种文书，是物业服务企业日常工作的依据。物业管理方案内容的可行性是一个企业管理水平的直接反映。一套完整的物业管理方案，能使物业管理的工作走向正规化、制度化和专业化，同时能够实现社会效益和经济效益的共赢。 （一）物业管理方案的制定原则 （二）物业管理方案的内容 （三）物业管理方案的编制程序 （四）物业再开发利用方案的制定 1、物业再开发利用方案的种类 所谓的物业的再开发利用指的是对已经建成并投入使用的房屋建筑的共用部位、共用的配套设施和场地进行改造或局部的增建，以提高物业使用价值的活动。常见的物业再开发种类有绿地景观再开发利用方案、停车场增建（扩建）方案、多种经营服务场所再开发方案三种。 （四）物业再开发利用方案的制定 2、物业再开发利用的前提 客观条件 业主意愿 物业服务企业的能力 （四）物业再开发利用方案的制定 3、物业再开发利用的程序 组织编制小组 做好准备工作 进行可行性分析 方案要点 领导审阅 提交业主大会讨论 行政报批 实施 （四）物业再开发利用方案的制定 4、再开发利用方案的内容 拟开发项目的现状分析 再开发项目的可能性分析 再开发方案的具体设计 再开发项目的效益分析 二、物业管理制度的制定 （一）物业管理制度的分类 物业管理制度根据其约束对象的不同分为物业服务企业内部管理制度、业主内部管理制度和物业管理公共管理制度三种。 物业服务企业的内部管理制度按其管理层面可分为以下几种：部门职责制度 、岗位职责制度、具体操作制度 。 业主内部管理制度业主的内部管理制度只对全体业主和使用人有约束力。包括管理规约和业主大会议事规则。 物业管理公共管理制度 物业管理公共管理制度是指为了规范物业管理区域内各方参与者行为而制定一系列规章制度。 （二）物业管理制度的制定原则 （三）物业管理制度制定程序及内容 准备工作 拟订制度草案 征求意见 审批 制度文本定稿 实施 三、物业管理常用文书的编写 （一）物业服务合同 1、物业服务合同的概念 所谓合同是指平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同，是指物业服务企业接受业主的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议，是建立业主和物业服务企业关系的法律文件。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。在整个物业管理活动中，物业服务合同的地位非常重要，是业主的服务需求与物业服务企业提供服务的法律关系基础，处于核心地位。 （一）物业服务合同 2、物业服务合同的性质 物业服务合同是民事合同的一种，合同的双方（业主和物业服务企业）之间是平等的民事主体的关系。 由于物业服务合同是物业管理当事人意思表示一致的产物，因此是诺成合同； 同时物业服务合同双方即业主和物业服务企业都承担义务，也是双务合同； 另外，业主不但应支付物业服务企业在处理委托事务中的必要费用，还应当支付物业服务公司一定的管理酬金，所以它又是有偿合同。 （一）物业服务合同 3、物业服务合同的内容 物业服务合同中应该包括物业管理事项、服务质量和业主双方各自的权利和义务，以及专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 （二）管理规约 根据《业主大会规程》规定：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项作出约定。 为了推动业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益，管理规约文本的制定可以参照建设部于2004年9月6日公布的《业主临时公约（示范文本）》（建住房[2004]156号）（《物权法》实施后，被称为临时管理规约）的相关内容。 （三）住户手册 住户手册（也称客户手册）是用来向业主或使用人介绍物业管理区域的自然情况、物业管理机构的自然情况、管理职责、服务范围、注意事项等内容的文书。 * * 制定原则 科学性原则 适用性原则 针对性原则 可操作性原则 物业管理方案的内容 物业的总体设想与管理目标 管理机构设置及人员配备 管理措施 费用测算 组织编