物业管理理论与实务 教学课件 作者 胡伯龙 杨韬 第10章 物业安全管理.pptVIP

第10章 物业安全管理 学习目标 了解安全管理各部门的机构设置；能够有效地组织、实施安全管理的各项工作；能够正确地管理和使用安全管理各个系统的设备设施；能够正确处理安保服务管理的常见问题和突发事件。掌握常用消防设备的使用和管理方法；并能够正确处理消防突发事件。了解车辆及停车场管理的主要内容；能够处理车辆管理的常见问题和突发事件。 一、物业安全保卫服务 （一）安保服务的内容 门卫服务 巡逻服务 电视监控服务 （二）安保服务机构的设置和制度建设 1、安保服务机构设置 2、安保服务的制度建设 收集资料——研讨安保部各岗位的职责和权限——确定安保服务管理工作与其他相关专业的配合性工作内容——列出安保服务管理运作程序清单——制定编写安保服务管理运作程序计划——起草安保服务管理运作程序——对安保服务管理运作程序初稿进行讨论和修改——对安保服务管理运作程序进行审核、批准、实施。 安保服务制度主要有：各岗位人员的岗位责任制、各岗位的交接班制、各岗位人员的奖惩制等。 （三）安保服务原则、方式和特点 （三）安保服务原则、方式和特点 2．安保服务的方式 封闭式管理：适用于政府机关、独立业主、部队或客户特别要求的安保服务管理。 开放式管理：适用于小型住宅小区、工业区、商业楼宇等。 3、安保服务管理的特点 复杂性 时间性 服务性 （四）安保服务设施与装置 安保服务设施，是指物业服务管理区域内提供安保服务的公共设施。 安保服务装置。电视监控系统装置 、控制中心 、防盗防侵入报警系统装置 、门禁系统、楼宇对讲系统装置 、电子巡更装置 典型案例 某小区业主卢先生夜间回家时，被偷偷潜入小区的歹徒在高层电梯里用砖头砸伤。物业服务企业保安人员发现后，及时赶到现场，歹徒已经逃跑，于是将李先生送入医院。事后李先生向人民法院起诉，状告物业服务企业违约，未尽到安全保护的义务，要求物业服务企业赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉讼请求。法院认为：虽然物业服务企业在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能达到完全根除治安案件。卢先生由此产生疑问：物业服务企业与业主签订了《物业服务合同》，在向业主收取了物业费的情况下，物业服务企业对业主人身、财产受到的伤害是否应承担民事赔偿责任? 案例分析 卢先生与物业服务企业签订了《物业服务合同》，物业服务企业应按照《物业服务合同》中约定的保安服务事项履行合同义务，如24小时的保安监控、门卫站岗值班、巡逻等等。“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业服务合同》约定的一般保安服务事项。由于卢先生与物业服务企业在《物业服务合同》中没有上述特别约定，因此法院驳回了卢先生的诉讼请求。 （五）安保服务常见问题和重点案件的处置 1．遗失物品招领程序 2．可疑人员处置程序 3．电梯困人处置程序 4．停电处置程序 5．易燃气体泄漏处置程序 6．爆炸案件及可疑爆炸物品的处理程序 7．暴力案件处置程序 8．突发死亡事件处置程序 9．贩毒、吸毒案件处置程序 10．恶意投毒案件处置程序 11．散发非法宣传品事件处置程序 二、消防管理 （一）物业消防管理的目的和原则 为预防物业区域火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，保护业主及使用人的生命和财产安全，为业主和使用人的生活、工作提供安全的环境，必须对物业项目实施消防管理。 要坚持“预防为主，防消结合”的方针，将消防工作立足于火灾预防上，并从人力、物力、技术等多方面做好随时灭火的充分准备。建立“谁主管，谁负责”的原则，层层落实防火责任制。全面建立消防队伍、建立健全消防管理制度、消防宣传培训、消防设备、器材使用管理制度。开展消防管理工作“三落实”，即队伍落实、制度落实、设备和器材落实。 （二）消防管理机构的设置 消防管理应设立消防中心，建立三级防火机构，任命三级防火机构责任人。三级消防机构组织人员由总经理根据实际需要进行调整。 物业服务企业总经理为公司消防责任人(由当地政府消防安全部门任命)，负责消防组织机构的建立和消防工作的组织及安排。 管理处主任作为第二级消防机构的责任人，负责管理处各部门消防责任制的制定和日常消防工作的监督、指导。 物业部(或其他部门)主管作为第三级消防机构的责任人，负责消防的监督、检查和日常管理工作。 （三）消防管理的内容 建立消防管理制度 消防值班制度、消防检查制度 、消防档案管理制度 、岗位职责 制定消防应急预案 报警、接到报警后下达通知 、明确领导或主管人员的职责，现场指挥人员灭火扑救 、请求支援、制定疏散程序 常用消防器材设备的管理 灭火器的使用与管理、消火栓的养护管理 、消防水箱、消防水泵的管