物业管理法规与案例分析（ 第二版） 教学课件 作者 邢国威 主编 第三章 物业建设管理法规.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第三章 物业建设管理法规 本章重点：1，2，3，4，5 第一节 物业建设规划管理 案例： 矗立在虹口区四平路上的“华石”小区是一个规模不大的小区，共两幢楼房，一幢规划7层，一幢规划24层。 1999年9月，小区竣工，同年9月9日，上海市虹口区建设质量监督站对该项目工程进行验收合格，9月10日，虹口区房地产测绘中心前来实地测绘，核定该小区高层楼共24层。 2000年1月3日，上海市住宅发展局经验收，认可了以上这些数字，便向开发商金玉房地产公司颁发了大产权证。与此同时，上海市房地局依法注销了虹口区规划局于1998年4月6日向开发商颁发的《建设工程规划许可证》,高层楼共24层 。 2002年4月2日小区成立了业主委员会后，有个业主来反映问题，说经过详细计数，这幢楼不是24层，而是25层。 城市总体规划、镇总体规划 城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。 城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。 控制性详细规划 城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。 建设用地规划许可 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围是否符合城市规划的法定凭证。 建设工程规划许可证 一、申请建设工程规划许可证依照以下程序： 1．在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请： 2．城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求； 3．城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案； 4．城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。 二、建设工程规划许可管理 1.城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料。 2.任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。 3.在城市规划区内进行挖取砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。 4.城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。 第二节 物业建设用地管理 案例；2001年4月25日，这一天对于购买了北京市海淀区上庄乡天涯名流别墅的45位业主来说，是犹如噩梦般的一天，他们花几十万甚至上百万元购买的欧式别墅，被海淀区规划局认定为违章建筑，申请法院强制拆除。在短短的三天时间内，45栋总价值达5000万元的天涯名流别墅，在二十多台推土机的轰鸣声中被夷为平地。  一、建设用地使用权的有偿出让和划拨 （一） 土地使用权划拨 1.土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 2.可以依法批准划拨建设用地 （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地。 （二）土地使用权出让 1.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.土地使用权出让的方式 拍卖 招标 挂牌 双方协议 3.年限 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。 4.合同变更 确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得