物业管理法规与案例分析（ 第二版） 教学课件 作者 邢国威 主编 第六章 物业管理企业.pptVIP

尚辅网 尚辅网 第六章 物业服务企业 物业服务企业资质等级条件 物业服务公司设立条件 第一节??????? 物业管理公司的设立 案例:组建物业公司的程序。 甲房地产开发公司与乙房地产开发公司拟共同出资成立一家物业管理公司。公司性质为有限责任公司，注册资本为300万元，甲公司出资180万元，占注册资本总额的60%；乙公司出资120万元，占注册资本总额的40%。双方签订了共同出资成立物业管理公司的合同。该物业公司的组建过程应按照如下步骤进行： 1.召开股东会 甲房地产公司作为大股东召集召开了首次股东会，双方股东代表参加会议，股东会形成如下决议： ①确定了公司名称。 ②通过了公司章程。 ③公司设董事会。董事成员共5名，甲公司推荐了3名候选人，乙公司推荐了2名候选人。股东会同意由双方股东推荐的5人组成公司董事会，董事会设董事长1人、副董事长1人。董事长由甲公司在其推荐的董事成员中确定，副董事长由乙公司在其推荐的董事成员中确定。董事长为公司的法定代表人。 ④公司不设监事会，设2名监事。双方股东各推荐1名监事。股东会同意由双方股东推荐的2人为公司监事。 2. 召开董事会 公司董事会接着召开董事会会议，形成如下决议： ①决定了公司内部管理机构的设置。 ②决定了公司总经理人选。 ③成立公司筹备组，并确定筹备组人选。 ④确定了公司办公地点。 3. 公司名称的预先核准登记，验资 公司筹备组成立后，正式筹备公司的成立工作： ①向工商局申请了公司名称的预先核准登记。 ②股东出资，并选择了一家具有验资资格的会计师事务所进行验资，出具验资报告。 4. 向工商局申请公司设立登记 向工商局正式申请物业管理公司设立登记，领取工商注册登记申请表。 5. 向房管局提出公司设立申请 将公司设立材料送区房管局初审，在得到区房管局初审同意后，向市房管局提出公司设立申请。 6. 办理公司注册登记，领取营业执照 凭市房管局出具的批复及其他相关资料到工商局办理公司注册登记，领取营业执照。 7. 申请物业管理资质等级 核定领取营业执照后，再向市房管局申请物业管理资质等级的核定，由市房管局核发临时资质证书。 一、物业管理企业 《条例》第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十条　本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。 《北京市物业管理招标投标办法》第十二条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。　　投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力；招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。 《京高院物业诉讼司法解释》2、不具有物业管理资质的单位（如村委会、自行管理公房的单位等）因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。 二、物业管理企业的设立条件 (1)符合法定人数的股东 有限责任公司由五十个以下股东出资设立。 (2) 法定最低限额的注册资本 (3)公司章程 (4)公司名称 公司名称预先核准书 (5)固定的生产经营场所和必要的经营条件 (6)其他条件 法定代表人： 完全民事行为能力 所在地正式户口或临时户口 第二节???? 物业管理企业的资质管理 一、物业管理企业资质管理的目的 1.资质的定义 2.资质等级管理的目的 二、资质等级 （一）一级资质：　　1.注册资本人民币500万元以上；　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：　　（1）多层住宅200万平方米；　　（2）高层住宅100万平方米；　　（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 （二）二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上；　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；