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房地产金融 房地产投资信托基金的收益影响因素分析 — — 以香港为例 张红 ’，孙煦 ’ (1．清华大学建设管理系，北京 100084) 摘要：研究房地产投资信托基金 (REITs)的收益影响因素，首先针对 REITs特点计算其收益水平， 并从宏观、中观和微观三个角度出发，建立房地产投资信托基金影响因素的指标体系；再以香港 REITs的季度数据为研究对象，利用REITs产品的收益水平与影响因素数据进行数据处理与分析；最 终建立VAR模型，并进行方差分解与脉冲响应分析，揭示不同影响因素对REITs收益的影响程度与特点。 关键词：房地产投资信托基金 (REITs)，收益，影响因素，VAR模型 中图分类号：F293．3 文献标识码：B 文章编号：1001—9138-(2014)11-0033-40 收稿 日期：9,014—09一l6 1引言 目前，针对REITs产品收益影响因素的研究 房地产投资信托基金，又称REITs，是一种 多从单只REITs个体的实际运营角度展开，涉及 按照信托原理设计，以发行股票或受益凭证的 影响因素较为单一且以定性分析为主。从长期来 方式，公开或非公开汇集特定多数投资者的资 看，既有研究并未涉及REITs作为资产证券化的 金，交由专门投资机构进行特定方向房地产投 特殊性与行业景气和宏观经济发展对REITs的 资经营管理，并将投资收益按规定比例分配给 影响；从短期来看，既有研究忽视了REITs作为 投资者的投资工具。 有价证券的价格波动，以及REITs与证券市场的 研究REITs的收益影响因素，具有重要的理 互动关系。 论和现实意义。REITs的运作与交易形式特殊，其 因此，本文研究REITs的收益影响因素，以 收益影响因素具有多样性与复杂性，必须对其区 行业整体收益情况作为研究对象，从宏观经济层 分与研究；同时，REITs产品拥有较高的流动性、 面、中观产业层面和微观价格波动层面的三个角 稳定的市场价值和较高的现金回报率，是十分重 度建立影响因素体系。选用香港REITs数据 ，建 要的金融投资产品，研究其收益影响因素有助于 立VAR模型，通过脉冲响应与方差分解研究各个 为机构投资决策和资产估值提供依据。 因素与REITs收益间的关系，最终得出研究结论。 房地产金融 CHINA REAL ESTATE 2影响因素分析 场，REITs价格上升；在银根紧缩时，证券市场货 考虑到房地产投资信托基金在资产证券化 币流入减少，REITs价格下跌。 上的特殊性与其作为有价证券的普遍性，本文 货币政策制定者一般将短期利率作为其主 将房地产投资信托基金的收益影响因素分为宏 要操作工具，因此本文选用利率水平作为反映 观经济基本面、中观行业状况和微观证券价格 货 币政策的主要指标 。 波动三个层次，分别进行影响因素的选择。 2．2中观行业状况因素 2．1宏观经济基本面因素 REITs与股票等普通证券 的区别在于其收益 宏观经济发展水平和状况是影响REITs价 直接来源主要为持有物业的经营性收益和住宅 格与收益的重要因素 。根据一般证券与宏观经 按揭贷款利息。其价格变动比所在行业收益状况