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第10章写字楼物业经营管理 一、写字楼物业的特点 一、写字楼物业的特点 本书第一章已经就写字楼的概念进行了界定。写字楼物业的特点，主要集中 在以下几个方面： 1. 所处区位好，规模大 2．多为现代化的高层建筑 3．功能齐全、配套设施完善 4．多由专业物业管理企业管理 5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 按照写字楼物业所具备的功能差异 可将写字楼分为： (1)单纯型写字楼， 即写字楼基本只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等)；(2)商住 型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以 住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；(3)综合型写字楼， 指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字 楼，但其中用作办公部分的面积最多。 写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型 哪些因素影响了写字楼类型的划分 1．位置 2．交通方便性 3．声望或形象 4.建筑形式 5．大堂 建筑物大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往构成了一栋写字楼建筑的特 色。 6．电梯 7．走廊 8．写字楼室内空间布置 9．为租户提供的服务 10．建筑设备系统 11．物业管理水平 12．租户类型 见书237 三、写字楼物业管理的目标 (一)宏观目标 写字楼，特别是高档超高层写字楼，是一个城市、一个国家的标志性建筑。 管理好这些写字楼，不仅可以为企业获取可观的经济效益，还可以为国家争取巨 大的社会效益。因此，通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写 字楼物业管理的宏观目标。 (二)常规目标 写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。 1．经营目标：收益部分使用率最大化。 2．管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。 3．服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。 (三)微观目标 微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。写字楼物业管理的微 观目标可以参照建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，其中 共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别为：基础管理、房屋管理与 维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿 地管理、精神文明建设和管理效益 五、写字楼物业管理的内容 1．写字楼物业市场营销 2．制定租金收取办法 3．协调与业主和租户的关系 4．组织与控制 六、写字楼管理中的策略 (一)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围 (二)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务” (三)合理保证非收益部分的使用需要 第二节 写字楼租赁管理 一、写字楼的租户选择 正像租户选择写字楼非常慎重一样，物业经营管理企业或业主对于选择什么 样的租户并长久与之保持友好关系也很重视。考虑的主要准则是潜在租户所经营 业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要 提供的特殊物业管理服务的内容。虽然相对于居住物业的租户来说，写字楼租户 的这些信息比较容易获得(公开的年度财务报告)，但如果对这些信息研究不够也 可能会给业主或物业经营管理企业带来损害。 二、写字楼租金的确定与调整 租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。 (一)计算可出租或可使用面积 准确地量测面积非常重要，它关系到能否确保物业的租金收入和物业市场价 值的最大化。 分析 (二)基础租金与市场租金 租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额。写字 楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况(即市场供求关系和在房地产 周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段)。在确定租金时，一 般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能 够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。 (三)出租单元的面积规划和室内装修 出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑租户的规模、组织构架、偏 好与品味、需要安装的设备和财务支付能力等，确定其所需承租的单元内建筑面 积的大小，并在其所承租的出租单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的 安排等进行设计。 (四)租金的调整 由于写字楼市场中供求变化比较剧烈，租金和价格也往往处于波动之中，因 此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。对于租期较短的租户，可设定一租 金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水 平重新签订租约 第三节 写字楼安全与风险管理 一、写字楼安全管理 (一)工程安全