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第4章收益性物业价值评估 第一节 收益性物业的概念 物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益性物 业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公 寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂 房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。 第2节收益性物业价格的概念和特征 一、物业价格的概念和形成条件 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其 他有价物。 二、物业价格的形成条件 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有 效需求。 三、物业价格的特征 (一)物业价格受区位的影响很大。 (二)物业价格实质上是物业权益的价格。 (三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 (四)物业价格形成的时间较长。 (五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。 收益性物业价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格和理论价格 (一)成交价格 成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买 者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有 价物。 价格 (二)市场价格 市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成 交价格的抽象结果。 (三)理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与 真实供给相等的条件下形成的价格。 四、总价格和单位价格 (一)总价格 是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。 (二)单位价格 五、实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次 付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是 在成交日期时一次付清的价格。 六、现房价格和期房价格 期房价格与现房价格之间的关系是： 期房价格＝现房价格—预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现率—风险 补偿 (二)标价 (三)成交价 (四)均价 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 九、买卖价格、租赁价格 十、市场调节价、政府指导价和政府定价 十一、原始价值、账面价值、市场价值 第四节 影响收益性物业价格的因素 一、物业价格的影响因素概述 二、人口因素 三、居民收入因素 四、物价因素 五、利率因素 六、汇率因素 七、物业税收因素 八、城市规划因素 九、交通管制因素 十、心理因素 第五节 收益性物业估价的基本方法 一、市场法 (一)市场法概述 市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过 交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估 价对象客观合理价格或价值的方法。 步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比 实例；③对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格 换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情 况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整；④求取比准价格。 二、成本法 (一)成本法概述 成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将 重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法也 可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。 (二)物业价格构成 物业价格 通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利 息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。 成本法最基本的公式为： 物业价格＝重新购建价格一折旧 建筑物的折旧 建筑物折旧的概念和内容 估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相 似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于 各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与 重新购建价格的差额，即 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 。 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。 (1)物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损 失。 (2)功能折旧：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑 物价值损失。 (3)经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所