关于小产权房产生原因及处理对策的思考- 张传宏.pdfVIP

网络财富 ・经济纵横 Intemet fortune Economic aspect ・ 张传宏 （贵州师范大学地理与环境科学学院，贵州 贵阳 550001） 从上世纪九十年代，小产权房开始出 地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企 第三，小产权房是农民实现其资本权 现，到如火如荼迅速发展，近来屡遭封杀 业、公共设施和公益事业，不能用于其他 益的方式之一。国家给农房登记确权发证 后，改头换面以“生态旅游”“大棚屋” 目的的建设用地开发。法律虽规定“农村 是以国家信用的形式替代了传统乡土社会 等方式继续顽强并且高速出现，看来单靠 宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使 的民间信用，给农房确权发证，也仅仅是 一味“堵”的药方难以解决。于是很多“大 用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行 实现其资本权益的初步。因为产权除了使 夫”提出要“疏”，不学鲧去堵水，要像大 为不受法律保护”，但它对农民在旧宅基 用权、收益权等权利之外，最重要的是转 禹治水那样去疏导，千流归大海，用各种 地上盖楼房，把空余的部分卖给城市人的 让权。当前宅基地农房的流转受到种种法 途径引导，逐步消除小产权房现象。这些 行为没有明确规定，中间有许多法律空白 律的制约，农房的资本权益未能充分发挥， 思想说说容易，真要做起来，则需要认真 或缺陷。按照现行法律“不禁止即可行” 既不能作为融资抵押，也不能转让给集体 分析，谨慎行动，妥善处理。笔者认为， 的法理，小产权房确实有法律上的漏洞可 组织之外的成员，未能充分流转发挥其资 要处理好这个问题，必须分析清楚小产权 寻。第二，中国城市化、工业化的高速进 本作用，其价值也逐年处于贬损状态，而 房产生的源头，与各方利益关系，地下市 程是小产权房产生的现实基础。中国目前 同时城市商品房却在不断升值，这是不同 场火爆的原因，才能制定合适的方针、政 的城镇人口已高达5.8亿，城镇化水平也 的产权体系造成的恶果。小产权房是乡、 策，真正解决小产权房问题。本文仅就小 已超过45%，这是人类历史上最大规模的 镇政府授予的产权，是寻求农房增值的一 产权房产生原因、与农民关系等方面做一 一次城市化转型。一方面是庞大的住房需 种方式。 些分析，试着从多个角度去理解小产权房 求，另一方面则是城市里居高不下的房价， 第四，小产权房是农民追求自身利益 并对小产权房问题如何解决做一些探讨， 这种尖锐矛盾为小产权房的产生和发展提供 的表现，而且这种利益的实现与我国的客 以期对此问题的解决有一些裨益。 了温床。第三，收益落差过大和违规成本 观环境息息相关：其一，在我国，广大农 1、什么是小产权房 过低是小产权房形成的直接原因。我国农 村缺乏农宅管理机构，往往是乡镇有关机构 首先要明确“小产权房”是中国特色 地征用补偿制度所采用的核算标准是以该 兼任该职，对违法占地的现象难以在萌芽状 的概念，2009年6月国土资源部有关负责 土地原用途年产值的倍数和农民原有生活 态处理掉。其二，法律的模糊和矛盾。在 人强调，“小产权房”实质是违法建筑， 水平为依据，补偿内容中没有体现土地的 不同时期出台的法律文件存在诸多矛盾， 违反土地管理法律，违反城乡规划、建设 “发展权”，土地被用于非农建设之后的 譬如《农村土地承包法》和《土地管理法》 管理的法律，违反相关政策。冯广京等在 市场价值与农地补偿的落差极大。 在转让权的规定上就存在较大出入。 总结各种不同观点后提出：“小产权房” 3、小产权房和农民的利益 4、对小产权房的多角度理解 是在违反国家相关法律法规，在农民集体