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城市轨道交通筹融资之土地融资模式浅析 孙燕 南京地铁集团有限公司 【摘 要】本文从探索城市轨道交通建设筹融资与土地储备机制相结合的思路出发，以南京地铁的土地储备融资模式实例， 分析 了地铁捆绑收储土地及沿线土地开发收益作为地铁建设资金补充的筹融资方式。实践表明，该模式取得较好的经济效益和社 会效益 。 【关奠词】地铁筹融资；土地储备；沿线土地开发收益 一 、 我国城市轨道交通的筹融资现有模式 土地开发的发展模式。 城市轨道交通融资的基本模式一般有政府融资和市场化融 南京地铁一号线于2005年正式投运，其建设全部是由政 资两种模式。政府融资实行 “政府职能、企业运作”，政府作 府招投标建设 ，建设资金全部由政府买单。而后来开建的一号 为投资主体直接参与轨道交通项目的开发，以政府信用作担保 ， 线南延线和二号线一期工程的融资方式有了变化，这两条线路 通过公有企业或政府性投资公司来实现开发资金的筹融资。但 的建设资金主要由地铁公司通过南京市财政拨款和 自筹获得 ， 是该种模式存在缺点是政府资金的运作效率不高，负担也较重。 其 中政府财政出40％资本金，其余建设资金由地铁公司通过 市场化融资是以企业信用或项 目收益为基础，以商业贷款、发 政府指定的相应土地筹集所得。根据市政府关于地铁一号线南 行股票等商业化融资为手段，筹集资金并加以运用的金融活动。 延线及二号线一期工程筹融资的会议纪要 ，规划国土部门在江 =、探索城帘孰道交通建设筹融资与土地储备机制相结合 宁青龙、麒麟、玄武沧波余粮等地区划定了一部分土地作为地 地铁融资方式和盈利模式决定着地铁商业化、市场化的运 铁储备土地，该部分储备土地运作收益作为线路建设资金的来 作和良性发展，要使地铁融资方式有根本性的突破，必须要在 源；并且在线路沿线梳理适合地块作为地铁上盖物业地块，由 用轨道交通引导新城规划和土地开发中寻求新的空间，否则地 地铁公司结合车站进行建设 ，以此作为线路资本金的补充。为 铁建设投资巨大的问题仍然无法解决。用城市轨道交通实施 “引 更好的运作该些储备及上盖地块，在市政府批示下，于2008 导规划、控制红线、预留用地、储备项 目”的战略，以轨道交 年成立了专门的土地储备分中心，负责地铁储备土地及上盖物 通来引导土地开发模式，利用地铁拉开和优化城市的发展布局， 业地块的收储运作。经过整理运作，成功的将比较成熟的所街 扩大城市的发展空间，而在土地的升值过程中，政府通过土地 地块、南延线停车场地块、油坊桥地块等上盖物业地块上市出 级差收益 ，从而解决城市基础设施的建设资金 ，这种模式被称 让，累计出让收入约65亿元 (含成本)，为线路建设资金提 为TOD模式在国外被广泛使用。 供了资金保障。作为线路建设资金融资储备土地的青龙片区等 其基本思路是 ：根据城市总体规划、土地利用总体规划、 储备地块则正在逐步通过土地转性、进行一级开发整理之后， 轨道交通规划 ，政府土地储备机构对轨道交通站点周边一定范 将生地变熟地 ，上市出让作为筹集建设资金的来源。 围内土地进行储备，通过土地储备运作机制，将土地增值收益 “十二五”期间，南京地铁将迎来大跨越大发展的时代 ， 纳入土地储备专项资金 ，支持轨道交通的建设。其运作的基本 将有七条新线同时开建，如何迎接这个城市轨道交通蓬勃发展 思路是：政府部门划出站点周边一定范围的土地资源，明确轨 阶段，多线建设下的筹融资模式面临着严峻挑战。为了更好地 道交通建设单位、土地储备机构对站点周边建设区、实施区和 支持多条轨道交通新线建设，市政府特别提出了 “车站周边200 控制区范围，将纳入储备与投融资机制的土地分期、分批的由 米半径范围内划定具体地块收归地铁上盖物业地块进行近期开 授权成立的土地运作机构负责开发，由该机构和政府取得地块 发，在线路周边划定一定规模的地铁小镇收归地铁储备土地进 的控制权。在土地开发过程中，土地储备机构承担部分投融资 行远期滚动开发的做法”，这种思路就是引入了目前国际上比 责任，由其融资后实施土地收购、储备和整理开发，将生地变 较广泛使用的TOD模式引领新城发展的一种新思路，可以在带 为熟地，再在土地一级市场上进行公开招拍挂，将土地转让给 动区域经济发展、环