租赁合同解除权的司法实践问题.docVIP

租赁合同解除权的司法实践问题 　　(一)解除效力发生时间点的判断标准 　　实践中，当事人在起诉时往往主张的是“请求法院解除其与某某之间订立的合同”。实际上，根据《合同法》第96条的规定，法院对此纠纷作出的判决，也只是确认或否认当事人解除合同的效力而已，而不是法院自己来决定合同是否解除，以及发生合同解除效力的时间。同样，对于合同相对方对于解除权人解除合同行为表示异议，而致双方纠纷须经裁判确定的，其合同解除日期应当如何起算问题，也应当如此处理。即“合同自解除合同的意思表示到达对方当事人时解除，不因对方当事人的异议而受影响。这样，可以防止违约方故意提出异议阻碍合同的解除。”“解除权之行使，只须向他方当事人以意思表示为之，不必请求法院为宣告解除之形成判决。当事人间于解除之意思表示有效与否有争执时，虽须诉请法院裁判，但法院认为此项意思表示有效者，解除之效力，仍于此项意思表示达到他方时即已发生，非自判决确定时始行发生。” 　　(二)诉讼前未经通知程序的合同解除自何时发生效力的判断标准 　　在经过通知程序的纠纷中，如果确认合同可以解除，则合同解除的时间应当自解除通知到达对方当事人时起算。对此问题，《合同法》已经有明确的规定，在适用中不存在问题。有问题的是合同解除权人在起诉前并未以通知对方的方式行使解除权，而是直接起诉要求解除合同。那么，对于这种解除合同的情况，其解除日期应当如何起算?实践中对此是有分歧的。有的认为应当从判决确定生效之日起算;有的认为应从起诉时起算;还有主张区分情况：如果一审判决已经明确了合同解除日期，二审维持一审判决的，则从一审判决确定的时间起算。一审未明确解除日期的，则从二审判决生效时起算;还有的认为应当从原告起诉的起诉状副本送达对方当事人时起算。 　　结合《合同法》立法的本意来分析，即从立法解释的角度来看，应以最后一种观点较为恰当。理由主要在于：首先，《合同法》规定解除权人在解除合同前应当通知合同相对方，合同自通知到达对方时合同解除。如果解除的通知没有到达对方当事人，解除合同的行为就是没有效力的。因此，尽管解除合同并不以合同相对方的同意与否作为条件，但必须通知对方，使对方知道解除权人有解除合同的意思却是必要的。如果以解除权人提起诉讼的时间作为合同解除的时间，就等于剥夺了《合同法》赋予合同相对方及时了解合同是否解除情况的知情权。其次，法院的判决在合同解除纠纷中的作用，仅仅是确认当事人有无解除合同的权利，以及当事人是否已经合法解除了合同，而不是代替当事人作出解除合同的决定，或者决定当事人之间的合同应当自何时起解除。因此，以判决来判定当事人之间合同是否解除，而不是确认当事人自己的意思是否合法，是与《合同法》的立法本意不符，而且也有悖于私法自治原则的。法院的判决只能是对权利人行使权利是否合法予以审查，而不是代替当事人行使实体权利。第三，《合同法》虽然对解除权人行使解除权规定了通知义务，但并不要求对方同意通知的内容，且对于通知的形式并没有限定。这点许多学者也持赞同态度，认为“解除之意思表示，民法上为不要式，得欲裁判外及裁判上为之。在裁判上得依诉状、答辩书送达于相对人，或依口头辩论上攻击或防御之方法为之。”因此，除非当事人对通知的方式另有约定，否则，只要是可以起到使对方了解其有解除合同意思的通知，应该说都是可以的。而起诉要求解除合同的行为，已经足以表明了解除权人有解除合同的意思。而相对方知道该情况与否的最主要证据就是起诉状的副本已经送达和签收(其他人代替签收的，应视同本人的签收)。所以，以起诉状副本的送达作为合同解除的起算日期，是比较合理的。当然，如果在起诉状副本送达之外，另有其他途径而可以使对方当事人知道合同解除意思的，自对方当事人知道合同解除意思时作为合同解除的起算日，应当也是可以的。至于当事人虽已经行使解除权，要求解除合同，而法院否认其解除合同合理性和合法性的，自然不存在解除效力的起算问题。 　　(三)法定解除权的行使程序 　　合同的法定解除与约定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的原因系有法律直接规定，只要发生了法律规定的这些情形，当事人即可解除合同，而无须征得对方当事人的同意。而约定解除的原因则是基于合同当事人自己的协商形成。根据《合同法》’第94条的规定，此类法定解除主要有四种类型：不可抗力、预期违约、迟延履行主要债务及合同目的落空。其中，基于不可抗力解除合同的情况，“解除权由双方当事人享有，任何一方都可行使”。而其余三种，则由守约方享有解除权。 　　从合同解除的程序上看，法定解除与约定解除也有所不同。这主要体现在当事人迟延履行主要债务的法定解除情形。根据《合同法》对于当事人迟延履行主要债务时解除合同条件的规定，守约方首先仍须向违约方为履行催告，给予违约方合理的履行期限，只有经过催告履行期而违约方仍未履行的，方