物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第3章 3.1房屋维修管理.pdfVIP

第3章房屋及设施设备管理 房屋及设施设备管理是指物业管理 企业通过掌握房屋与设施设备的质量状 况和运行状况，对房屋及设施设备进行 日常维修养护或维修施工，以保证房屋 及设施设备的安全、正常使用。 3 ．1 房屋维修管理 房屋维修管理是指对已建成的房屋 进行小修、中修、大修、翻修以及综合 维修和日常维护保养，还包括对房屋完 损等级的检查与评定、不同等级房屋功 能的改善更新改造。 导致房屋损坏的原因很多，基本 上可分为自然损坏和人为损坏两类。 自然损坏，如自然界的风、霜、雨、雪及空气 中有害物质的侵蚀，虫害（如白蚁等），菌类（如 霉菌）的作用均会造成房屋损坏。自然损坏的速 度，除洪水、地震、台风等情况外，一般是缓慢 的。 人为损坏，如在房屋建造期间由于设计缺陷或 施工质量隐患，在房屋使用期间由于违规装修、改 造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不 善，都会使房屋遭到损坏。 房屋维修管理特点： 维修的限制性 独特的技术性 维修量大面广、零星分散 房屋维修管理的原则： 服务至上 区别对待 爱护使用 注意保养 及时维修 安全合理 经济实用 有偿服务 3．1．1 房屋维修管理内容 1．房屋质量管理 2 ．房屋维修计划管理 3 ．房屋维修施工管理 4 ．房屋维修质量管理 5 ．房屋维修资料管理 1．房屋质量管理 房屋质量管理是指定期和不定 期对房屋的完损情况进行检查，评 定房屋完损等级，随时掌握所管房 屋的质量状况和分布，组织对危险 房屋的鉴定，并确定解危方法等。 （1）房屋完损等级 房屋完损等级是指对现有房屋的完好 或损坏程度划分等级，即划分现有房屋的 质量等级。 目前，房屋完损等级是以国家建设部 门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评 定标准》为依据的，该标准将房屋完损等 级分成五类。 1）完好房 指正规房屋其结构完好，屋面或板缝 不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅 通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象 或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但 不影响居住安全和正常使用，经过小修即 可恢复的房屋。 2 ）基本完好房 指房屋结构基本完好牢固，少量构部 件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定， 屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别 零部件有影响使用的破损，但通过维修可 以恢复使用功能的房屋。 3 ）一般损坏房 指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐 蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏 雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备 管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具 和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进 行中修或局部大修的更换部件的房屋。 4 ）严重损坏房 指严重失修的房屋，部分结构构件有 明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不 足，个别构件已处于危险状态，屋面或板 缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重 堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残 缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大 修的房屋。 5）危险房 指房屋承重结构己属危险构件，主体构 件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能 力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修 理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值 的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的 整幢房屋。 （2 ）房屋完损等级的评定 1）房屋结构的分类。房屋按常用结 构分成下列几类： ①钢筋混凝土结构。 ②混合结构。 ③砖木结构。 ④其他结构。 2 ）房屋完损标准的项目划分 房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、 承重构件，非承重墙、屋面和楼地面； 房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、 外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修； 房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、 电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针、电 梯等）。 3 ）房屋完损等级评定方法 ①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木 结构房屋完损等级