物业管理实务 教学配套课件 鲁捷 第3章 3.2物业设施设备管理.pdfVIP

3．2 物业设施设备管理 3．2 物业设施设备管理 物业设施设备管理是指物业管理企业 的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备 的原理性能，对其进行保养维修，使之能 够保持最佳运行状态，有效地发挥效用， 从而为业主和客户提供一个更高效和更安 全、舒适的环境。 3．2．1 物业设施设备的分类 物业设施设备是房屋建筑内部附属设 备的简称，它是构成房屋建筑实体的有机 组成部分。 房屋的给排水系统 1．供水设备 指用人工方法提供水源的设备， 由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成， 组成 生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。 2．排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪 水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设 备、抽升设备、室外排水管道等。 3．热水供应设备 包括淋浴器、供热水管道、 热水表、加热器、循环管、自动温度调节器、减 压阀等。 4．消防设备 指房屋设备中的消防装置部分， 包括供水箱、消防箱、兰花喷头、灭火机、灭火 瓶、消防龙头、消防泵等。 5．卫生与厨房设备 指房屋卫生间与厨房内部的各种设 备。卫生设备包括浴缸、水盆、小便池、 抽水马桶、面盆等。厨房设备包括洗菜 池、操作台、吊柜、抽油烟机及管道等。 6．供暖、供冷、通风设备 （1）室内供暖设备包括锅炉、壁炉、鼓风 机、水片、回龙泵等设备。 （2）室内供冷设备包括冷气机、深井泵、 空调机、电扇、冷却塔、回龙泵等设备。 （3）室内通风设备包括通风机、排水门 及一些净化除尘设备等。 7．燃气设备 房屋的燃气设备包括煤气灶、煤气 表、煤气管道、天然气管网等。 8．电气工程设备 （1）供电及照明设备。这是指给房屋提供电源及照明的 各种装置。包括电源柜、电表、总开关、供电线路、户外 型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、照明器等。 （2）弱电设备。这是指给房屋提供某种特定功能的弱电 设备与装置，包括通讯设备、广播设备、共用天线设备及 闭路电视系统、自动监控及报警系统设备等。 （3）电梯设备。这是高层建筑中不可缺少的垂直运输设 备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。 （4）防雷装置。包括接闪器、引下线和接地装置等。 3．2．2 物业设施设备管理内容 1．设施设备使用管理 主要通过制订、实施一 系列规章制度来实现。 2．设施设备维修管理 包括设备的定期检查修 维修制度，维修质量标准、维修人员管理制度等。 3．设施设备安全管理 包括国家对安全性能要 求较高的设备实行合格证制度，维修人员参加学习 培训考核后的持证上岗制度，以及企业实施的消防 通道管理、电梯安全使用管理等。 4．设施设备技术档案资料管理 包括建立设备 的登记卡片、技术档案、工作档案、维修档案等。 3．2．3 物业设施设备 维修工程的分类 1．设施设备保养的分类 房屋设施设备的保养是指物业管 理企业主管部门和供电、供水、供气 等单位对设备所进行的常规性检查、 养护、维修等工作。通常采用三级保 养制（即日常维护保养、一级保养和 二级保养）。 （1）日常维护保养 是指设备操作人员所进行 的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁 保养，发现小故障及时排除，及时做好维护工作 并进行必要记录等。 （2）一级保养 是由设备操作人员与维修人员 按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某 些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定 期保养。 （3）二级保养 是指设备维修人员对设备进行 全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修 复磨损零件，使设备达到完好状态。 （4）设备点检。是指根据要求利用检测仪 器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行 检查。 2．设施设备维修的分类 房屋设施设备的维修是通过修复 或更换零件、排除故障、恢复设施设 备原有功能所进行的技术活动。 （1）零星维修工程 是指对设备进行日常的保养、检修 及为排除运作故障而进行局部修理。 （2）中修工程 是指对设备进行正常的和定期全面检 修