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城市房屋拆迁探索与思考 广安区重点办 （2009年5月26日） 当前，我国正处于传统农业社会向现代工业社会的转型时期，城市规模品味不断提升。为了提高城镇居民的生活水平、改善城市面貌、完善城市功能、促进经济社会发展，使得对旧城区及近郊城市房屋进行拆迁改造成为了城市发展的必然选择。房屋是人们安身立命的根基，关系到群众的切身利益，如何在拆迁过程中既维护公共利益的实现，又能让个体利益主体得到最大限度的法律保护，这是一个涉及到城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题。?? 一、城市房屋拆迁存在的主要问题 ?近年来，随着城市建设步伐的加快，全区拆迁量也逐年增加，大大改善了居民的住房条件。同时，因房屋拆迁而引发的纠纷也屡见不鲜。要想有效地解决这一问题，现有的拆迁制度存在如下问题： （一）拆迁性质不清 2007年出台的《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。但对于什么是“公共利益”，《物权法》中却未明确予以规定，导致现实工作中拆迁项目的公益性和商业性没有有效区分，混淆了国家行为与企业行为，容易使矛盾焦点转移。 （二）拆迁户补偿期望值过高 部分被拆迁户不支持政府的拆迁改造工作，以上一部分群众希望通过拆迁来彻底改变现有的经济状况，种种原因造成期待值和实际值差异过大，拆迁困难重重。 （三）政府扮演双重角色 政府目前在房屋拆迁时扮演了两个角色：一方面，政府是土地所有权的代理人，该土地上的居住者仅仅拥有使用权；另一方面，政府又是公共利益的代表者。即政府既是一方当事人又是裁判员，监督员。这使得政府做出的决定难以令拆迁群众信服，不利于化解危旧房拆迁中的矛盾。 二、做好拆迁工作的措施 （一）严格依法规范拆迁程序 保障拆迁工作的公平、公正、公开需要健全拆迁程序，这其中包括建立和完善四个程序：首先是公共利益认定程序；其次是建设规划程序；然后是土地使用权的回购程序；最后是拆迁程序。因为拆迁程序是同普通居民联系最为紧密的。 1、引入听证制度。由政府召开公开的听证会说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府征收本身提出质疑，可以通过司法途径表达意见，使政府做出最能保护老百姓利益的征收行为。 2、严格开发单位的市场准入制度。 房地产开发行业一面涉及国家土地，一面涉及公民的房屋所有权，若不法商人混迹其中，势将关系重大。因而在市场准入方面，政府对于未履行正当手续、未按时交纳土地出让金的开发商，应拒绝其发展业务，而且一旦发现违法活动或开发中有不法行为，应依法处罚。 4、进一步健全申诉制度。按照以前的法规，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的由同级人民政府裁决。当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。但在实际操作中，执行的力度却不大，而且让利益相关方的房屋拆迁管理部门做主要的裁决者，存在不足之处。要进一步健全申诉制度，为弱势群体提供一条有效的救济渠道。 （二）严格依法规范拆迁程序 《城市房屋拆迁管理条例》《物权法，综合城市房屋拆迁和集体土地房屋拆迁的总体情况来看，拆迁主要遵循以下程序： （1）拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。 （2）房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 （3）拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 （4）拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆