典型楼盘研究依云湾踩盘.ppt

项目概况 项目名称：旭辉·依云湾 地理位置：宝山沪太路顾北路，南临蕴藻浜，东临宝钢集团，西与嘉定卫星城相连，北与罗店镇接壤 投资商：旭辉集团股份有限公司 开发商：上海欣博房地产有限公司 承建商：上海新置建筑工程公司 建筑设计：加拿大KFS国际建筑师事务所 景观设计：法国埃尔萨景观设计事务所 全程策划：上海肆月商务咨询有限公司 旭辉·依云湾 物业类型：别墅 建筑类型：双拼别墅、连排别墅、别墅型公寓 占地面积：189802平方米 建筑面积：192000（一期近7万平方米） 绿化率：50% 容积率：1 停车位：共1040个 其中地下774个、地上车库95个、低层住宅自带车位171个 交通状况 现有地铁一号线通达人民广场市中心；在建宝安公路站令乘坐地铁一号线更加简单易达； 规划中的轨道7号线使静安中心立等可达； 至人民广场方向的宝山三线增加了人们出行方式的选择； 主干道沪太路令自驾行畅通无阻； 周边配套分析 市政设施 商业网点 周边市政设施基本齐全： 区域内设有幼儿园、小学、中学，提供完善的基础教育； 中国电信、中国移动、邮局等网点保障网络化时代的信息通畅与便利； 仁和等医院为社区居民提供医疗服务； 但无派出所等配套设施 华联、农工商，农贸市场等提供生活便利； 各大银行满足住户金融需要； 缺少与别墅区相配套的餐饮机构； 区域整体配套商业档次较低 建筑规划特点 尺度：高层区域与大块绿地相邻，别墅对应60-140M2 小面积花园，体现了规划中对人文尺度的尊重 资源的利用：沿河布置双拼别墅和会所，最大限度利用景观资源，提升价值 建筑排布：兵营式排布，没有法式街区的浪漫感觉，视觉层次较为单调呆板 商业街规划：全部沿路布置，为居住区域有效隔离了外界的尘嚣。商铺与以点式水景为特点的景观小品结合，柔化了建筑线条，营造了活泼的商业氛围 景观规划特点 整体设计采用法式别墅的风格 荻泾河外绕，内织网状水系淌过建筑，南高北低的坡度造就水流的自然流淌，倒映出建筑的柔美曲线 湿地的利用延展了区域内部资源，提升观景房价值 小品景观在屋前屋后层层叠叠 大面积草坪与乔木树林高低错落，形成视觉的美感 链接法式别墅相关资料 Tips 法式风格讲究将建筑点缀在自然中，在设计上讲求心灵的自然回归感，给人一种扑面而来的浓郁气息，从整体上营造出一种田园之气，屋顶上一般都会有精致的老虎窗，外立面色彩典雅清新。 法式风格的特点主要有： 1、布局上突出轴线的对称。 2、贵族风格，高贵典雅。 3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。 4、点缀在自然中，崇尚冲突之美。 产品组合与定位 客户定位：打造百姓买得起的别墅 产品定位 依云湾 产品定位：浓情法式别墅社区 依云湾 10栋双拼别墅 3栋三联排 5栋四联排 12栋五联排 23栋联体多层组合型住宅 部分一、二层商场、会所 共1055户 产品组合 17栋10层至12层高层住宅 户型特点——H型、G型 H型 双拼别墅 建筑面积约：272平方米 面宽约7M 进深约11M 一层客厅约34M2 三层衣帽间只有4M2，过于狭小 平面形状类似H，中间过道将两边有效隔开，保护了私密性，但这种设计不利于采光，整体感觉不通透，另外也会大大降低制冷/采暖设施的效率 G型 双拼别墅 建筑面积约：312.6平方米 面宽约6.6M 一层客厅与餐厅共计约40M2、一层次卧约13.5M2 二层书房约7M2，套于主卧之中，保证无干扰空间 三层露台约77M2 平面形状过于狭长，非常不利于采光及通风，降低 空调等设施的效率，居住成本上升 三层大露台完全敞开，适合举办Party、家庭聚会，令人感到无与伦比的尊贵感 H型与G型双拼别墅都有地下层，用作娱乐健身不会影响他人休息 户型特点——D型、B1/B2型、E型 D型 联排别墅 建筑面积：233平方米 此型别墅面宽窄、进深长，为弥补此项不足在别墅一侧中央增加天井，保证了别墅的采光与同风，但存在空调利用率低的缺点。 B1/B2型 联排别墅 建筑面积：214/220平方米 挑空餐厅增加整体的空间美感 一层客厅略微下沉，整个层面错落有致； 三层屋顶玻璃罩满足室内采光需求， E型 联排别墅 建筑面积：255平方米 一层金门玄关将起居室与卧室完全隔开，虽保证了卧室的私密性，但略显孤单 平层狭长，存在通风不畅与高能耗的问题 三层超大屋顶花园宽阔，彰显大气，另外天窗也可增加室内采光，弥补室内不够通透、采光不足的缺点 户型特点——A1/A2型、C1/C2型 A1/A2型 联排别墅 建筑面积：221平方米 一、二层均有效面积露台，增加平层内功能区； 一层室内小花园增添生活情趣； 天井弥补面宽窄（只有约）6.75M，进深长，采光不足的缺点； C1型 联排别墅 建筑面积：201平方米