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物业管理中业主权利的实现 　　摘要：物业管理与广大居民的生活、工作息息相关,但生活中侵犯业主权利的行为仍然屡屡发生,业主的合法权益一再遭到侵害。在西方发达国家,无物业管理的理论早已是一种成熟的法律制度,物业管理的重要作用已为发达国家的实践所肯定。而在我国,专业化的物业管理起步较晚。2007年《物业管理条例》的出台为维护业主的全力提供了法律保障。本文从民商法的角度对如何保护业主权利的问题进行了探讨。 　　关键词：物业管理业主权利物业服务企业物业管理办法 　　一、物业管理中业主权利受到的具体侵害及原因 　　(一)前期物业管理中业主权利所受的侵害 　　前期物业管理中,业主收到的权利侵害主要来源于开发商。此阶段是物业管理纠纷高发阶段,其原因在于绝大多数前期物业服务企业都是由开发商指定的,与开发商之间存在着经济利益上的联系。而且在前期物业管理阶段,业主还没有成立业主大会,这样便使保护自己的利益存在较大存在难度。 　　1.开发商对业主知情权的侵犯,即作为各种物业合同那个的缔约当事人和物业与物业服务的消费者,在物业服务合同的缔结和履行之时应该享有及时获得与物业服务于合同与关的全面、真是信息和知道内情的权利。在具体操作方面,由于物业财产的复杂性、物业管理的专业性和物业维护的技术性,使业主处于不利地位。 　　2.开发商对业主进行虚假广告宣传和虚假承诺。午夜时间中经常出现的虚假广告和虚假承诺包括有:鼓吹业主所购的房屋单元及其用途或者相关权利;编造相关能使业主收益的区内设施;广告宣传中的设计平面图与现实买卖中的不同以及其他各种影响开发商承诺而严重影响业主生活质量的行为。 　　3.开发商对业主设立定金圈套。开发商除了利用广告宣传来吸引消费者之外,往往还要采用各种欺诈手段,以显示楼盘处于供不应求的热销状态。而消费者往往被这种假象迷惑,“定金”圈套就是要将购房消费者“套牢”。 　　(二)后期物业管理中业主所受到的侵害 　　物业服务公司对业主权利的侵犯,往往表现在对业主财产权益和人身权益两方面。 　　1.物业服务企业对业主财产权益的侵犯。物业服务企业对业主财产权益的侵犯,主要表现在业主的相关财物。从财物的属性来划分,其侵犯业主财物可以分为动产和不动产;按物业管理对象的不同又可以分为物业财产、物业附属财产和其他财产。 　　2.物业服务企业对业主人身权益的侵犯。物业服务企业对业主人身权益的侵犯指物业服务企业在对业主所在的物业小区进行管理和使用的过程中,多以积极的方式侵害业主的人身自由、生命权、身体健康等人身权利的行为。与传统侵犯人身权益相比,物业服务企业对业主人身权益的侵犯一般只涉及特定业主的人格利益,很少涉及业主的身份权益,只有在特殊情况下,才涉及到诸如隐私、名誉、信用等精神人格利益。主要的侵犯形式有:侵犯业主生命、健康权,侵犯业主的人身自由,侵犯业主的隐私权、侵害业主的名誉权、侵害业主的住宅安全权。 　　二、保护业主权利的法律对策和建议 　　(一)明确业主大会的法律地位并赋予其法人资格 　　目前世界不同国家和地区对于业主大会的法律地位,主要有法人模式、非法人模式和折中模式。《物业管理条例》的二章规定了物业小区内业主和业主大会的相关条款。其中第八、第九条规定了一个物业小区内由全体业主组成业主大会。第十、第十一条规定了业主委员会的产生以及业主的权利。第十二、十三、十四条规定了业主大会实行活动的相关细则。第十五条至二十条规定了业主大会及业主委员会的相关义务。从和法律可以看出,物业小区的所有权属于全体业主所有。而对于三种模式,笔者赞同赋予业主大会法人资格。 　　(二)平衡与业主相关的主体之间的权利和义务 　　1.平衡业主大会与业主之间的权利和义务。业主大会的权利,来源于全体业主对小区共有部分的共有财产权利,业主通过行使作为业主大会成员的权利,来行使对小区共有部分的共有财产权利。因此,业主大会不是物业小区共有部分的真正的主人,业主才是真正的主人。如果法律赋予业主大会的权利太多,赋予业主的权力必然会减少,这就是对业主权利的剥夺。反之,业主大会就起不到业主自治管理机构的作用。 　　2.平衡开发商与业主之间的权利和义务。前期物业管理是物业纠纷的高发阶段,其原因在于物业小区一般都是由开发商设计,也必须由开发商开发,同时在前期物业管理中大多数物业服务企业都是有开发商指定的,故而开发商具有很大的控制权。同时,在前期物业管理阶段,业主还没有形成业主大会,使得保护自己利益存在较大的困难。故而必须对这种不平衡的双方主体予以权利和义务的平衡。 　　(三)纠正物业管理的指导思想并完善业主自治 　　根据2007年颁布的《物业管理条例》,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,这一修改并不只是文字上的简单变化,更是我国物业管理的理念与宗旨所在。业主与物业管理公司之间的关系,就如主人与管家之