“小产权房”问题探析.pdfVIP

“小产权房”问题探析1267 “小产权房”问题探析 宁夏浩晟律师事务所马春晟 内容提要：近年来随着住房改革的深入，城市地价、房价快速上涨，有迫切住房需求的 城镇中低收入居民受制于房价畸高的房地产市场，于是。小产权房”在供求关系这一基本市 场原理的支配下应运而生。本文通过对“小产权房”产生的原因、。小产权房”的现状、“小 产权房”现象的利益博彝分析以及“小产权房”及其合同是否合法等问题进行探讨，说明 “小产权房”中存在的相关问题，并对如何处理现存“小产权房”进行了阐述。 关键词：。小产权房” 产生原因 利益博弈政府规制 绪论 国土资源部提出将从2010年开始重点清理。小产权房”和高尔夫球场，由此揭开了国家 对于。小产权房”的整治序幕。事实上，从2007年开始，国务院、原国家建设部、国土资源 部等部委已经不断下发相关文件，提示建设和购买。小产权房”的风险，尽管如此，全国各 地。小产权房”的建设及销售从未停止。随着城市化进程的加快，房价不断攀升，越来越多 的人选择购买小产权房，其实，。小产权房”的问题由来已久，之前因为规模小而没有引起国 家相关部门的注意，近年来，随着。小产权房”的大规模发展，“小产权房”的建设也由最初 的个别大城市的城郊结合迅速蔓延至全国，“小产权房”在低调生存十余年之后最终被推在了 风口浪尖上，面临重重难题，它的无序发展也引起了国家政府的高度关注，在学术界亦引起 了激烈的讨论。 一、小产权房产生的原因探析 (一)何谓小产权房 产权本来是不分大小的。一个基本的共识是：产权主要包括占有(狭义所有权)、使用、 收益和处分四项权利。但由于中国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的提法，如“大 产权”、“小产权”。对“小产权房”的解释，归纳起来只要有三种：第一种是针对开发商的产 权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种诠释是基于购房人的产权 由开发商的产权分割而来，第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的， 不用再缴土地出让金的叫大产权房，要补缴土地出让金的叫小产权房，按这种解释，普通商 品房就是大产权放，经济适用房、军产房、政府和原国有企事业单位的集体房产就是小产权 房，第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，县级及以上人民政府房管部门颁发产权证 的叫大产权房，由乡镇人民政府颁发产权证的叫小产权房．第一、第二类小产权房是合法的， j268第四届西部律师发展论坛(内蒙古)论文集 只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金，就可以自由买卖，其法律规定较为明确，而第 三类小产权房的法律属性目前仍存在较大争议，官方认为此类小产权房并不构成真正法律意 义上的产权，因此，其权益得不到法律保护，本文所指小产权房亦是指此类小产权房．。小产 权房”，或称乡产权房，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单 独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的 房屋。这种房屋的权属证书没有房屋部门盖章，仅有乡镇或村委会盖章以证明权属，故称为 小产权房或乡产权房。①从严格意义上说，目前政府出台的所有法律、法规中并没有所谓 。小产权”或乡产权的概念，我国法律上的房屋产权是一种完全的所有权概念，从来都没有过 “小产权”的概念。“小产权”是相对于“大产权”而言的，。大产权”是指开发商办理合法的 立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用费，由国家发给 开发商土地使用证和房屋预售许可证。“大产权”即完全产权，包括房产使用证和国有土地使 用权证。。大产权”的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。。小产权” 即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与。大产权”的本质区别在于土地使用权。 。小产权房”是中国特有的现象，在实行私人土地所有制的国外是不可能存在的，中国实 行的是国有土地和集体土地双重土地所有制度，并对集体土地进入一级市场进行严格控制。 农村集体所有土地不能进入土地市场进行交易，导致农村土地价格相对低廉，而土地价格的 相对较低造成的较低的房屋成本又成为部分利益主体攫取利益的根本之源，“小产权房”就是 在这种社会背景下产生的。2007年6月19日，建设部发布关于购买新建商品房的风险提示， 明确提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，。小产权房”在低调生存10余年之后，