2007年东莞房地产市场总结系列报告-前言.pdfVIP

东莞中原物业顾问有限公司 2007 年东莞房地产市场总结系列报告 前 言 2007 年已经过去，回首 2007 年，楼市，成为了除股市外全国老百姓关注的焦点话 题。炒房、房价飚涨、加息、租房还是买房、房奴、啃老族……随时打开报纸、电视、 网络，这些熟悉的字眼都会浮现在眼前，渗入到心里，慢慢的，自己的生活为此平添几 分不安和焦虑。不管是否房奴，基于预期，节俭这个传统美德在 21 世纪人民生活水平 日益提高后重新回到老百姓的生活中来；买房、结婚、生小孩等一连串的人生大事一推 再推；股市和楼市十年不遇的快速上涨，百万富翁批量制造，高收入群体不断增多，社 会贫富悬殊越拉越大，社会治安问题隐患加重，和谐社会面临多方压力…… 东莞楼市近年快速发展，经历了 2005 年上半年的上涨启动、2005 年下半年到 2006 年下半年的价值回归。进入 2007 年，东莞楼市经历了前 9 个月的非理性上涨，在国家 出台房贷新政后投资需求下降并开始分化，市场短期形成比较浓厚的观望气氛，而中长 线主流投资资金持续流向蓝筹房产和稀缺性资源物业，楼市结构性调整迹象明显，进入 个盘分化阶段；同时居住需求成为市场主导，楼市开始逐步回归理性。 盘点 2007 年东莞楼市，喜忧参半： 1、楼市供需两旺，量价齐升，多方受益，多头主导。 据东莞中原研究部监测数据统计，2007 年全年东莞商品房新增供应 798 万㎡、商 品房成交 663 万㎡，全市商品房均价 5958 元/㎡。全年各月房价走势一路飚涨，普通住 宅在 12 月份创出历史新高 6804 元/㎡，环比年初价格上涨 45%。量价齐升使得市场投 资、开发、金融、中介代理等多方受益，在房贷新政出台前，市场一致看好后市，坚决 做多。 2、 城区住房均价连续快速突破 7000、8000 元整数心理关口。 继 2006 年城区住房均价成功突破 5000、6000 元整数关口后，2007 年上半年城区 均价轻松站上 7000 元一线；随后在下半年 8-9 月，在城区众多楼盘共同拉动下，房价 一举攻破 8000 元整数关口，但量能不足，量价明显发生背离；虚涨意味着有炒家托市、 拉高出货的嫌疑，东莞楼市进入下半年在一片“涨声”中风险进一步加大。从年底市场 情况来看，房贷新政后，市场进入观望，缩量调整。城区小户型公寓扎堆上市，展开价 格战；中高端物业大幅打折优惠促销；城区住房均价回落至 6000-8000 元/㎡内，风险 在逐步释放。 3、 一级市场“地王”频现，刺激二三级市场房价飚升。 基于普遍看好后市发展，东莞商住土地成交价在众多开发商的互相哄抬下越拍越 高，一些上市企业、实力雄厚的开发商纷纷在东莞作战略部署，使得 2007 年东莞“地 王”频频出现，如塘厦地王、虎门地王、南城水濂山地王、万江地王、以及最新 10 月 份的南城西平村地王等等，从而刺激了周边甚至是整个东莞地价、房价的连续飙升。数 据显示，2007 年东莞地价较 2006 年上涨 121.6%。从另一角度分析，地价是房价上涨 的原动力，近年东莞地价的高企，在较低容积率的限制下，后市一方面是开发投资整体 2007 年东莞房地产研究报告-前言 1 东莞中原物业顾问有限公司 利润率的走低，另一方面更使得开发商必须充分挖掘项目价值，提高产品品质和附加值， 从而带动和提高整个行业水平；另外，也使得东莞房价下调受到强有力的支撑，下调空 间大大压缩，楼市发展将步入稳定期。 4、 深圳投资客盲目在莞投机短炒，快速推动楼价上涨。 2007 年上半年深圳楼市高位滞涨，部分投资客获利撤退进入周边市场，广州作为一 线中心城市成为深圳投资客的首选，大量资金的流入使得广州房价短短几个月时间从 7000 多元/㎡飙升到超过 12000 元/㎡，涨幅高达 60%以上。东莞虽然是二线城市，但 由于临近深圳，同时房价洼地效应使得深圳投资客也把目光盯向了临近深圳的镇区、经 济