房产销售管理系统的研究与开发.pdfVIP

房产销售管理系统的研究和开发 上海建工房产有限公司 薛伟屏 上海市机械施工公司 王云飞 一、研究开发的目标 近年来，随着改革开放和经济建设的发展，随着城市化水平和人民生活水平的不断提 高，房地产业有了长足的进展，已经成为国民经济的支柱产业，也成了诸多大型企业争相 进军的大舞台。 在房地产业中，销售管理是一个非常重要的环节。只有抓住、抓好这一环节，才能最 终实现房地产投资开发的效益，使企业得以健康、快速地发展。由于国内的房地产业正处 于由小到大、由弱到强的发展过程中，房地产市场和房产销售行为也正处在逐步规范中， 再加上经济环境的影响、市场价格的波动、从业人员的素质，以及一些不确定因素的作 用，无论是房产开发商，还是房产经销商、中介商，普遍面I临在房产销售上如何正确决策 和策划，如何加强对现场销售行为的控制，如何提高工作的质量和效率，如何更好地为客 户做好售前和售后服务等一系列问题。解决这些问题的有效途径之一。就是实现房产销售 工作的电箅化、网络化管理。通过电算化、网络化，一方面可以提高现场售楼工作的规范 化和效率，另一方面企业的营销部门和财务部门可以加强对房屋预售、签约、登记、办 贷、收款、结算、入户等工作的控制和管理，企业的领导可以随时了解房产销售情况和各 项统计数据，通过销售成果的分析，反馈出企业在投资决策、营销策划上的得失利弊，既 可及时修正当前行为，更可提高今后工作的水平。 为此，我们对房产销售工作的全过程，及其涉及的各个方面进行了深入细致的分析， 听取了有关领导和部门的意见、要求和建议，对房产销售工作如何实现电算化、网络化的 课题做了研究和探讨，提出了电算化、网络化的现阶段目标： 1．现场售楼的基本实现电算化。包括预定、预售、登记、办贷、收款、结算、人户等。 2．以公司局域网数据库服务器为数据中心，通过公共电话线路与分布于市内各地的 现场售楼处连接，建立实时的房产销售远程管理网。现场售楼处的数据一产生立即传送数 据中心。 3．营销部门通过局域网访问该数据中心，建立并管理楼盘信息库和各项控制指标， 对房产销售进行实时的控制，对现场售搂处的工作、进度进行检查与考核。 4．财务部门通过局域网访问该数据中心，对现场售楼处进行收款收据的检查确认， 应收未收款的催收，贷款到帐情况的检查督促与管理，并利用收款数据自动生成财务凭 348 }IE，’j公司财务管理系统接口。 5公司领导通过局域网可以随时了解房屋销售情况和统计数据，及时掌握房屋销售 进度、实际售价水平、溢价或让利情况等等，并且可以分析销售工作各个阶段中存在的薄 弱环节和问题，有助于领导决策和管理的科学化。 6．该数据中心今后可以纳入企业信息管理系统，成为其子系统，并逐步成为企业数 据仓库的数据源之一。 围绕这一目标，经过一年的开发，建成了上海建工房产有限公司的房产销售管理系统。 二、系统的主要功能 房产销售管理系统采用分布式数据结构，以公司局域网为运行平台，通过公共电话线 路与分布本市各地的现场售楼处进行远程数据交换，建成广域的房产销售管理网。系统的 主要功能包括楼盘信息管理、销售控制、现场售楼、财务管理、统计分析、远程查询，系 统维护功能等。 1．楼盘信息管理 楼盘信息管理功能供营销部门使用，主要承担以下工作。 (1)建立楼盘信息库，对楼盘、楼房、户室等基本信息进行输入、修改和维护。 (2)建立开发单位、销售单位、物业公司等信息库。 (3)建立现场售楼处档案，登记现场售楼人员。 2．销售控制 销售控制功能供营销部门使用，主要承担以下工作。 (1)输入房屋销售的控制信息：楼房的开盘日期、起售日期、户室的准售状态、计划 价、交房日期，以及首付比例、尾款比例等。各售楼处的工作受这些控制信息的严格制 约。 (2)对现场售楼处的工作进行检查，包括房屋销售情况检查、收款情况检查、交易与 办贷情况检查，以及按规定逻辑进行的数据库检查。 (3)查看售楼处的销控表、每日报告、每周报告，以及各类统计分析数据或报表。 (4)按有关规定进行结算交房工作，编制结算文件(包括因建筑面积增减引起的房价 调整、尾款结算、代收代缴费用，以及交房通知等)，作为现场售楼处的执行依据。 3．现场售楼 现场