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房地产常识 容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： ⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 ⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 ⑶套内建筑面积由以下三部分组成： A.套（单元）内的使用面积 B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积） ⑷套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 ⑸公用建筑面积由以下两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。 B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。 ⑹公用建筑面积计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 ⑺公用建筑面积分摊系数计算： 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和 ⑻分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 6.商品房面积误差的处理方式 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： ⑴面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； ⑵面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之 内（含3％）的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 7.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示： 《住宅商品房准许交付使用证》，提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。 8.商品房销售须具备以下五证： 《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售许可证》。 空置房业务简介 1、2003-6至年底累积62000平米，收入1393万元，占经营总收入的21%。 放弃传统商品房代理模式，商品房连锁运营模式. 来源于联动，区别于联动。以连锁为主流媒体、主流渠道，强化渠道的搭载能力。 来源。渠道不畅，手段落后，不良资产等。品质好于二手房，价格适中。 连锁渠道覆盖面广，具有客流量大、聚焦能力强等特点，针对布局分散、单体规模小的空置房项目，能在低成本运做下缩短销售周期，同时也能满足三级市场的部分客户要求。 市场机遇：旧城改造（未来3年拆1000万平米） 快速交通（8条地铁，1条轻轨） 销售方式：代理、下产权证、包销。 余房连锁销售流程 严格执行操作流程： （1）、推荐留言： 留言格式：个人空间－留言管理－商品房连锁销售留言－新增连锁销售留言， 注意：以上流程必须严格遵守，推荐信息一经发布，系统会自动累计推荐量。每位客户推荐信息只得发布一次，不得重发。不得在公司留言中发布。 （2）、查看回复：连锁店每天查看回复留言，以便及时追踪回访客户。 （3）