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目 录一、被调查者的基本特征 2 二、调查的数据结论 5 三、购房群体获取信息的来源 12 四、人口红利显现威力，婚房成主力需求 13 五、2011年兰州市房地产住宅市场发展展望 15 一、被调查者的基本特征 1．年龄特征 参加本次住房需求调查的样本中，25-29岁的占44.34%； 30-39岁的占 25.38%；24周岁以下的占16.74%；40-49岁的占10.02%；50-59岁及60岁以上合计占3.52%；以上数据与活跃在兰州楼市中消费群体的年龄结构是很吻合的（参见图表1）。同时需要说明的是，30-39周岁相对于25-29周岁、40-49周岁上、下两个年龄段的相对比例要更高些，这部分人群也是最有实力的购房群体。 图表1：被调查群体的年龄分布情况 2．学历特征 大学本科占43.48%；大专占29.1%；中专/技校占8.86%；高中占8.06%；硕士及以上占7.5%；初中及以下占3.00％。本科占比最高，其次是大专，二者累加为72.58%，显示被调查的购房群体受教育水平较高，也符合该群体的分布情况（参见图表）。 图表：被调查群体学历分布情况 3．收入特征 家庭年收入3.1-5万元的占29.56%；3万元以内的占34.75%； 5.1-8万元的占20.23%；8.1-10万元的占12.04%；10.1-20万元的占9.78%；20万元以上的占3.65%。家庭年收入的中位数为5万，年收入8.1-10万元和低于3万的家庭较上次调查比重有所提高，购买力两极分化趋势明显。从被调查者个人月收入水平中也显示同样的分布情况。从2011年政府工作报告中，我们可以看到，兰州城市居民2011年人均可支配收入18385元，增长10％；农民人均纯收入7161元，增长12.8%，收入水平的快速提高在一定程度上缓解了购房心理压力，但收入结构 5．职业特征 按职业分布可以发现，职业分布中普通职员、专业技术人员合计占比达到45%；企业中、高管层和私营企业主合计占比达到20%，公务员、教育工作者占比达到14%（参见图表）。前两者的比重有所提高，而公务员、教育工作者有下降趋势，一定程度上是因为该类人群前期整体置业水平比较高。 图表：被调查群体职业分布情况 6．地域特征 超过4成的购买群体来自省内（较2011年下半年调查提高10个百分点），通过对该群体填写内容细化分析发现，其购房目的主要是定居、为子女购房、为父母养老购房，显示出兰州对省内的人才具有较大的吸引力。 由于兰州房地产市场年度涨幅水平较为平稳，租金回报率一般，未形成较强的财富效应，省内及外省购买目的以落户兰州为主。省外购房群体的比重较2011年有所下降，从近两年兰州房地产市场情况来看，投资、投机性资本尚未对兰州市场形成较大影响。7．住房现状特征： 租住他人房屋、与父母或子女同住两项合计超过60%，自主的商品房的比例约为20%，单位福利房、个人集资或单位建房、继承或受赠房产三者合计约16%，被调查者房产自有水平偏低，这与前面的数据也呈现出印证关系。 图表：被调查群体住房现状 二、调查的数据结论 1、潜在购买人群对宏观调控的期望 宏观调控对潜在购买人群有较大影响，接近9成的潜在购房人群对房产宏观调控有不同程度的了解，这项调查的数据结构和数据额与2011年的调查差异最为接近，显示出购房群体对宏观政策的波动相当关注，政策的变化对购房行为的影响巨大（参见图表）。 图表：被调查群体对宏观调控的期望 超过6成的潜在购房人群因房贷政策的变化选择暂时观望，但仅有1成多的购购房群体选择停止买房，一方面显示政策短期影响巨大，另一方面显示经过2007-2011年的过山车行情之后，购房群体开始理性看待政策对市场的影响（参见图表）。 图表：房贷政策对被调查群体的影响 2、对兰州房价走势的期望 超过50%的购房群体认同兰州房价将持续上涨，仅有不到30%的购房群体认为兰州房价会下跌，还有将近20%购房群体认为房价会走平。经过200-2010的楼市震荡之后，购房群体对楼市的判断趋于理智，不盲目等政策，不盲目看跌，随着人口红利和市政建设的逐步释放，兰州房价将稳步上涨。 根据兰州市房地局提供的相关数据显示，2011年商品住房销售均价同比上升7.84%。从每月商品住房成交均价可以看出，均价呈现逐月上涨态势。2011年，宽松的政策背景、城市的财富效应、累计的购房需求，是楼市价升量增的主要原因。2011年，三个因素都发生了微妙的变化，政策开始趋紧、一线城市开始震荡、累计的购房需求通过井喷得以一定的释放。但是，从目前购房需求调查的大量数据表明，兰州楼市依然将保持快速的发展，这是由基本供需关系决定的，但结构性的调整将得以深化，与购房群体需求有偏差的产品将出现滞销，性价比不合理的楼盘难以去化。 图表：被调查群体对兰州房价走势的期望 3、对兰州区域的