农地转用价格的研究.pdfVIP

325 农地转用价格研究 吕 萍孙琰华 马清华 (中国人民大学公共管理学院土地管理系) 摘要：文章对农地转用价格实际应用中的问题进行了分析，并针对农地转用价格的特 殊性，从农地转用价格的影响因素、构成和确定方法等方面，对农地转用价格进行了探讨。 关键词：农地转用；价格；研究 1农地转用价格及其实现形式 1．1农地转用价格的含义 农地转用价格是土地由农业用途向非农业用途转化过程土地价格的实现形式，是土地价格的 一种特殊表现。农地转用价格之所以特殊，首先是由于价格形成于一个变化和动态的过程。这种 变动，一方面是指土地用途由农业向非农业的变化，以及同时发生土地权利(所有权或使用权)由原 业主向新业主的转化；另一方面是指房地产开发的环境和条件发生的变化以及不确定性，这些变化 和不确定性使得农地转用价格的决定、影响因素、确定方法以及价格的量化都呈现出特殊性。 农地转用价格之所以特殊，还由于农地转用行为的特殊性，即农地转用既受到市场和经济利益 的影响，更受到国家农业政策、农地保护以及粮食安全政策的影响和制约，这些因素无疑对农地转 用价格的实现有着重要的影响。 1．2农地转用价格的实现形式 目前我国农地转用价格的实现形式主要有征地补偿费和集体土地流转价格等，尽管这些流转 形式并未实现完全市场化，但也可以揭示农地转用价格的表象和症结。 征地补偿费是国家对征用农民集体土地为国有土地的行为给农民集体带来的损失所支付的补 偿，是农地转用价格的一种实现形式。但由于征地行为自身的性质，以及国家对征地补偿标准有明 确的规定和限制，因此征地补偿费用是一种不完全的市场价格。各地方在确定征地补偿费标准时， 对被征地的区位等条件也进行了考虑和修正。例如，将城市规划区内的经营性项目和城市规划区 以外的经营性项目区别对待，确定不同的征地补偿费；或者，在确定征地费用时，将同一区位不同农 村经济组织的征地补偿费用尽可能相衔接，将同一区位不同地类的征地补偿费用最大限度相衔接 等。这些做法在一定程度上弥补了征地补偿费的不足。 公开和地下的集体土地流转已成为一种普遍存在的交易形式。在集体土地流转过程中，集体 农用地转为集体建设用地；集体建设用地又以出租、联建或联营等形式进入市场并实现其经济价 值，形成与征地流转相平行的、理论上是对等的土地流转方式。但是，由于多数情况下发生的集体 土地流转交易均为地下的或非法的交易，故在集体土地流转过程中实现的价格形式虽然是市场价 格，但仍然是一种不完全的市场价格(人大课题组，2002)。 2农地转用价格实际应用问题 农地转用是城市发展以及城市化进程中的一种普遍现象，在我国农地转用不仅意味着土地用 3262003中国房地产估价学术研讨会论文集 途从农业用途向非农业用途的转变，在大多数情况下，也是土地所有权从农民集体所有向国家所有 的转化，因此农地转用价格及其确定就显得更为复杂，也由此产生许多问题。目前出现的问题主要 有以下几个方面： 2．1关于征地补偿费 土地征用是为公共目的需要，难以协议方式获得土地时，或在紧急情况下在土地市场上难以买 卖行为获得土地时，以国家行政权力对非国有土地进行征收的行为。征地补偿费是对土地征用行 为的补偿，亦称土地征用价格。对土地征用补偿的经济意义，一方面表现在对原土地所有者为公共 利益作出的贡献和牺牲的补偿；另一方面是对原土地所有者失去土地财产权利的补偿。土地征用 补偿可以按照“所有人的价值原则”(Value—to—the--ownerPrinciple)确定，即希望通过补偿能够 维持或恢复被征用者原来的生活水准；也可以“市值”(MarketValue)取代“所有人的价值”为征用 得的利益价值为补偿被征用者的价格水平。不论以何种原则确定补偿标准，土地征用补偿都带有 很强的政治性和政策性。因而，征地补偿费是农地转用价格的一种特殊形式，可以参照农地转用价 格确定；同理，农地转用价格的确定仅是进一步确定征地补偿费的重要依据，并不等于征地补偿费。 2．2关于征地价格的细分 实际中对非盈利性的土地征用和盈利性的土地征购不分，使得对征地价格的分析和确定混乱。 土地价格是衡量土地权益的重要标准，也可以讲是土地权利状况及土地生产能力的货币表