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买卖不破租赁规则中租赁关系的司法判定 张先群 张 伟 摘 要 在民法领域，买卖不破租赁规则是一项很重要的原则。随着社会的发展和经济的迅速腾飞，为了保证很多弱势群 体的利益，维持社会的公平和正义，买卖不破租赁制度随之而产生。在社会各界的理论实践中，买卖不破租赁规则存在着 长久的广泛的争议。本文本着诚恳忠实的原则对买卖不破租赁规则实践过程中存在的许多争议进行 申辩，加深民众和各 方面专家对买卖不破租赁规则的理解。提出一些建议和意见。 关键词 买卖不破租赁规则 租赁关系 司法判定 作者简介：张先群、张伟，福建省浦城县人民法院。 中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009—0592(2014)07-128-02 租赁权在罗马法中是一种债权。租赁者仅仅对人享有诉讼 规定，已经登记的不动产租赁，后来获得该不动产所有权的人，也 权对物是没有的，物权优先，债权在后，如果出租者将物品转让给 发生效力。就是说，登记后的租赁契约，拥有对抗的效力。我国 第三个人，那么第三者将拥有对物的所有权，此物的一切权利将 台湾的民法中也对买卖不破租赁规则作出了具体的规定，出租人 归第三者所有。近代 以来，大多数国家认同并继承了罗马法的这 交付租赁物后，即使把所有权让与第三人9对于受让人，租赁契约 些观点，把租赁权认为是一种债权。但是，随着革命和改革的深 仍然继续存在。我们可以从此看出，这些国家所做的规定中，对 入，以及资主义经济的发展，立法者开始关注承租人的权利，强化 于买卖不破租赁规则是就不动产而言。因为为了营业居住或者 租赁权的效力也成为一种趋势。l9世纪，《拿破仑法典》中得以 进行耕作的目的，承租他人的不动产，为了社会的安定团结和稳 确立了买卖不破租赁规则，此后，各个法系国家都对承租者赋予 定发展，都在于加强承租人的地位，维护承租人的权益。 一 定的租赁权利。买卖不破租赁规则的确立是法律体系发展的 在我国的合同法出台之前，法律上解释也规定了买卖不破租 必然结果，因为法律也是与时俱进的。买卖不破租赁规则的建立 赁原则只能适用于土地和房屋的租赁。另一方面在司法实践的 冲击了固有的民法理论基础，为法学领域开辟了新的研究基地。 时候 ，当事人通过该原则进行对抗的绝大部分也是房屋租赁。另 由于我国市场经济的发展，买卖不破租赁规则得以在我国确立， 外，综合考虑其他国家的法律，大部分学者提倡对我国合同法中 在法律上保障了租赁行业取得更大的发展，保护弱势群体的利 的买卖不破租赁原则应当限定范围在不动产的租赁中。 益，缓和社会矛盾，减轻贫富分化。但是我国 《合同法》第 229条 因为土地的所有权是属于国家和集体，个人或单位仅仅拥有 中的规定非常浅显和简单，并不能完整有力地为新的社会主义的 土地的使用权。宪法里规定，可以依据法律进行土地所有权的转 经济建设和社会建设保驾护航。因此，我们必须根据各个其他国 让和出租，对于租赁合同是建立在土地使用权上的，所以在进行 家对买卖不破租赁规则的实践基础，不断学习和改善，取其精华， 转让土地使用权时，本来的租赁关系应当依然有效，也就是说依 去其糟粕，使其更加的完善，跟随时代发展的潮流。 然适用于买卖不破租赁原则 。 一 三、买卖不破租赁规则的必要性及其重要性 、 买卖不破租赁规则简介 买卖不破租赁规则，就是在存在租赁关系期间，尽管所有权 在民法理论基础中，所有权是一种物权，而承租权是一种债 人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不 权。社会经济的迅速发展，市场经济变得越来越复杂化，越来越 能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要 难以界定物权和债权，使得两者逐渐呈融合趋势。随着这样的趋 求承租人返还租赁物。比如 合《同法》第229条规定：“租赁物在 势，买卖不破租赁原则在处理这两种权利的关系时的特殊地位， 租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意 在进行市场秩序的调整和生活水平的稳定方面体现着不同寻常 见》第 ll9条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承 的重要作用。 发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。 (一)稳定社会经济秩序 ，追求法律平衡