论述房地产政策的影响及对策.pdfVIP

2011年 第 4期 SichuanBuildingMaterials ·249 · IJ·之材 第37卷 总第 162期 20l1年 8月 论述房地产政策的影响及对策 邓衍武 (厦门国贸地产开发有限公司，福建 厦门 361000) 摘 要 ：本文分析 了房地产市场泡沫形成 的根本原 因， 场作为全 国性的统一市场来看待 的话 ，中国房地产市场结 同时提 出一些政策性建议。以产业组织理论为基础分析房 构表现为集中度低的充分竞争特征。根据产业组织理论 ， 地产供给 “不足”的根源，以货 币政策理论为基础分析房产 充分竞争是与整个行业的低利润相对应的。但是根据国家 需求过热 的根源。 统计局近年来公布的数据和行业分析，中国一线城市的房 关键词：房地产政策；资产泡沫；产业组织理论 地产市场的勒那指数普遍集 中在 0．4～0．61这个 区间内， 中图分类号 ：F291 文献标识码 ：B 从指数来看 ，中国房地产市场中又存在着明显的垄断迹象。 文章编号：1672—4011(2011)04—0249—02 由于土地的特殊属性，房地产市场实质上是一个区域 性市场，在运用市场集中度这个指标对市场结构进行分析 0 前 言 界定时，不能仅仅将房地产市场作为一个全国性的统一市 场进行考量，而应该从所研究的特定区域出发，分析研究 2010年4月 17日，国务院发布了 《国务院关于坚决遏 房地产市场结构及企业竞争行为。 制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快 根据中国大量学者的研究结论 ，中国的房地产市场实 上涨，对首套 自住房高于90平方米的家庭，首付比例不得 质上是一个区域性寡头垄断市场 ，房地产企业只是与它所 低于30％；二套房首付比例不得低于50％，贷款利率不得 在的特定区域范围内的企业发生竞争关系。即使是这样， 低于基准利率 1．1倍。 不同房地产企业还是拥有各 自相对独立的垄断市场区。 房地产新一轮的政策调控让我们看到了中央政府控制 由此可见，房地产资产的泡沫不是由于房屋供给不足， 房地产泡沫的决心，上面的一系列数据也折射出楼市调控 而是在金融支持过度，缺乏有效监管的市场环境下，房地 效应正在显现。然而，这次被开发商们称为 “史上最严厉” 产企业利用行业天然的垄断性，行使垄断势力，对供给销 政策调控究竟有没有从根本上去解决中国房地产市场的泡 售进行人为紧缩导致的结果。在销售过程中，中国房地产 沫问题呢?下面我们从供给和需求两个角度来分析房地产 商无一例外地采用销控 (控制销售进度、销售量、销售价格 资产泡沫 的根本原因。 等)的方式，即