我国房产建筑面积测绘改革途径的研究.pdfVIP

第4巷第1集 vol4．、o 1 兰些』兰塑 ：!!竺丝塑里三堡型里苎堡兰垦竺型茎垫叁篁圣篓 !竺：!竺! 我国房产建筑面积测绘改革途径研究 孟丽丽夏辉 深圳市规划国十局罗湖分局 摘要 本文通过对当前国内房产面积测绘中存在问题的分析及原由探究．结合深圳市房产面积 测绘先进经验，提出了在“房产面积测绘规范标准化”、“测绘自动化” “测绘成果数字化 管理及共享利用”、 “销售面积定义改革”、预售合同的规范化”、 “面积测绘人员管理“六 个方面的改革措施探讨。 关键词 建筑面积测绘规范，数字化销趋草积 、。 1 我国房产面积测绘中存在雕ji．-J题及其后果 1．1 计算标准混乱 我国关于房产面积的计算在2000年8月1日前还没有实施过国家标准级的规范，各行 业标准的存在主要是由于房地产开发项目立项、报建、施工、销售、竣工等开发不同阶段 对房屋面积的计算结果利用目的不同，各阶段开发行为的主管部门不同形成的。房地产开 发项目各阶段建筑面积计算情况大致如下： ’ ‘在做项目策划、立项，进行初步建筑设计的早期阶段，主要由发展计划部门负责办 理审批工程项目立项批文、项目可行性报告、建设项目年度投资计划等手续，此时项目的 I：程设计方案有不断修改的客观需求、对房屋面积常采取简单估算，主要依据建设部颁布 的各类“建筑设计规范”进行。“建筑设计规范”侧重于计算原则，对面积计算规定较为 粗略。 ·在规划管理部门、土地管理部门办理项目建设用地规划许可证、建设用地方案(用地 红线)时，主要确定的面积指标有：建设项目用地面积、建筑容积率、建筑密度、建筑总面 积等。由于规划设计中不需涉及太多细节，各地对项目建筑面积的计算大都仍采用按“建 筑设计规范”计算的结果。 ·彳E建筑设计报批、施工阶段，办理土地使用权出让或划拔手续时，需要准确计算房 屋建筑面积，各地大都依据《全国统～建筑工程基础定额法规》(以下简称“定额规则”)及地 方具体定额法规计算。“定额规划”中对建筑面积的计算比“建筑设计规范”较为详尽。 ·在商品房预售阶段，有的地区由开发商自行进行预售建筑面积汁算，有的由房产管 理部门下属的专业测绘机构或指定的专业测绘机构进行测算。此时E要依据国家经委的 《建筑面积计算规则》(以下简称“国经规划”)、国家测绘局颁布的《房产测量规范》(以 F简称“国测规划”j、建设部发布的《商品房销售面积计算及共有建筑面积分摊原则》 (以下简称“国建规则”)、国家质量技术监督局发布的《商品房销售面积测量与计算》(以 第1集 盂叫聃等：我国房产建筑面积测绘改革途杼研究 ．4 下简称“国质规则”1及地方细则进行计算 ·在房屋竣工测量、确权发汪阶段需明确房产建筑面积．此Hr由房产主管部门指定专 业测绘机构或下属的专业测绘机构完成．计算所依据规范与预售阶段相同。 而L述提及各有关面积计算规范在相天条文规定中有许多不致的地方，如：(1)关于 窜外楼梯面积的汁算“国经规则”规定：室外楼梯按其水平投影面积的一半if算； “国测 规则”规定：室外楼梯按各层水平投影面积计算； “困质规则”规定：无f：盖室外楼梯按 备层水平投影面积总和的一半计算。(2)关于挑廊面积的计算： “【目经规则”规定：建筑物 墙外有顶盖无柱走廊按其投影面积的一半计算；“国测规则”规定：与房屋相连的檐廊、 挑廊、架空通廊按其投影面积的一半计算；“国建规则”规定：建筑物外有盖无柱走廊、 檐廊挑出墙外宽度在1．50m以上时按其顶盖投影面积一半计算；“国质规则”规定：与房 屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱走廊、檐廊，按其维护结构外围水平投影面积计 算。 仅此几例，足见房产面积计算中由于标准不统一而形成的混乱程度，后期(1998年12 月l8日)由国家质量技术监督局发布的《商品房销售面积测