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新农村建设中宅基地置换模式研究 李岩 李国庆 河北农业大学城乡建设学院，保定071001 摘要：在新农村建设过程中，宅基地置换已经成为很多地区促进农村居民点从分散走向集中、 改善农民生活质量、改变农村面貌，引导农民从农村走向城镇的重要举措.本文通过对宅基地置 换模式各方面内容的梳理，提出了村民自愿、村集体为主体、市场主导、政府监控置换模式，并 且对现有的模式雏形进行了改进展望，提出了在现有管理基础框架下，经济模块、参与者关系以 及相关政策的制定三个部分，对未来农村宅基地置换工程有一定的借鉴意义. 关键词：新农村建设;宅基地置换;模式;研究 第二篇地方区域思路 保护和适度的商业开发。即通过“农民上楼”——这一平房改楼房的方式，置换出一部分“多 余”的土地，用于商业开发以及农业产业化开发．具体操作模式是，试点范围内的农村居民 的宅基地统一拆迁，然后将这些农村居民迁入这片宅基地上兴建的现代化小区。这样，由平 房改为楼房，就有一大部分的原有宅基地被置换出来了，然后将这些土地用于商业开发、农 业产业化开发等。 (3)村庄合并模式：以上两种模式的组合模式。即相邻的几个村庄，根据规划，在某 一个村的宅基地上建设大规模的住宅小区，其他村的村民整体搬迁到新小区，然后将置换出 来的宅基地通过一定方式进行集中商业开发，建设工业园区。 2．2以上模式不同程度存在的一些问题 (1)宅基地置换工作行政力量过强。目前，各城市郊区宅基地置换工作主要是政府推 动，以行政力量为保证。因此，宅基地置换过程中缺乏市场主体的竞争，也没有其他社会机 构的参与，农民利益难以得到有效表达。 (2)置换方案缺乏灵活性，许多问题都是采取。一刀切”的办法解决．比如对宅基地 的补偿，只依据建筑面积而不考虑房屋结构和成新率，因此，刚新建的房屋就被置换的农户 觉得不公平。 (3)宅基地置换后生活得不到保障。一般而言，农民要找到稳定的工作很难，所以普 遍担心住进中心村后，由于物业管理费、煤气费、生活费的增加，生活质量将达不到原有水 平。 (4)置换后房产属性不清。用来换取农民宅基地的楼房，其产权和使用权究竟归谁“目 前尚未有定论”． (5)宅基地拆除造成不少浪费。尽管大部分农民住房建于上世纪90年代，但也有不 少房子结构较好、装修比较完善，宅基地置换方案却没有考虑原有住房的重新利用问题，不 论新旧好坏一律拆除。这不但是巨大的浪费，也对生态环境造成损害。 (6)信息沟通不畅。已拆迁的农民只知道自己房子拆了补多少、购房交多少，对原宅 基地的处置、承包土地的流向、集体经济组织的经营、集体财产的分配等问题却知之甚少， 其他利益更是基本虚化。 总体而言，中心村的建设方案也得到了大多数农民的肯定。但是，除了置换前期融资担 保、资金平衡外，还有置换后居住小区的物业管理、土地规模化经营管理、农民就业、农民 收益等问题有待解决，需要认真研究。笔者认为只有解决好这些问题，宅基地置换才算成功． 3关于宅基地置换模式的研究 宅基地置换工作的进行，涉及到很多方面，笔者从法律法规、可行性研究和各参与方的 地位和作用等方面进行论述。 ．， 3．1在目前管理基础框架下，宅基地置换工程涉及到的几个方面 (1)宅基地的所有权归集体所有．‘土地管理法’第二章第八条第二款明确规定：“农 村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有：宅基地和自 留地、自留山，属于农民集体所有。”第十四条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的 成员承包经营”，“土地承包经营期限为三十年。”根据上述法律规定，农民集体是农村集 体土地的所有者，农民是农村集体土地的使用者。这就决定了农民和农民集体在宅基地置换 中的主体地位： (2)宅基地的使用权归农民所有。现有法律明确规定，经依法批准给农民个人使用的 宅基地其使用权受法律保护： 第二篇地方区域思路 (3)根据‘物权法、‘土地管理法的规定，宅基地置换工程开展后，集中起来的宅 基地和农地在保证国家相关耕地等指标前提下，可以根据公