初探房地产开发项目的风险及其控制方法——以东南国际航运中心项目为例.pdfVIP

新经济 2015年 1月 (中) 初探房地产开发项 目的风险及其控制方法 — — 以东南国际航运中心项 目为例 李 平 摘 要：随着我国经济的发展，房地产行业成为了我国国民经济的重要的支柱之一，房地产项目的开发对我国经济发畏有着非常重 大的影响。房地产行业作为高投入、高回报、高风险的需要大量资金的行业，风险控制对房地产开发项目至关重要。丈章针对房地产开 发项 目的风脸控制~,fi-简要分析 关键词：房地l产 开发项 目 风险 分类 一 、 东南国际航运中心项目简介 险的一个主要原因就是投资周期较长。据 目前状况来看，除了房 该项 目占地 1O．47万平方米，总投资约55亿元，总建筑面积 地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本 约65万平方米，拟建设成东南国际航运中心的综合政务服务中心、 外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。因 航运服务企业集聚中心、航运交易和商务中心，并将成为厦门港 此，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的 口城市乃至整个海西的地标性建筑。2012年 11月2O日开工，力 资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房 争项 目2016年建成投用。东南国际航运中心总部项 目由一栋联检 地产投资风险。 服务大楼、一栋酒店、一栋会展中心、三栋配套商务写字楼组成。 2、房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一 项 目将围绕航运交易的核心功能，形成以航运办公为主，兼具商 个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付 务办公、酒店、会展会议、休闲购物中心等综合商业配套的多功 利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的 能商务社区，成为拉动经济发展新的增长点，成为国际一流的国 经营活动不；l~iN，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债 际航运中心软硬件运转平台，打造高水准的大通关与综合政务服 压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积 务窗口，电子口岸与第四方物流平台、航运要素集聚的特色交易 极性，以致影响企业再次筹集资金的能力，最终造成房地产企业 服务中心、金融中心、总部经济聚焦商区，构建东南国际航运中 的资金周转处于瘫痪的局面。 心的主要窗口和服务品牌。 3、房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对 二、房地产投资风险的分类 于房地产投资来说，另一个较大的风险来 自于房地产企业的投资 1、自然风险。自然风险又可以称为不可抗力造成的风险。由 利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。由于房地产企 于 自然环境或者突发的自然灾害，如地震、台风等，造成工期的 业投资后，当遇到周转资金不足时，需要进行资金筹措，为了稳 延误，或者因自然灾害造成的破坏而不得不返工等。这些都是人 定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务进行调控。 为因素所不能抗拒的，一旦发生，将造成数额巨大的经济损失。 受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。 2、市场竞争风险。市场竞争风险指的是在同一阶段，市场上 如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业 出现过多相似楼盘，而造成激烈的市场竞争，最终影响楼盘的销 则可以在财务作用下提高自身的自有资金利润率。而反之，如果 售量，并在无形中推高了营销成本，而使得房地产投资企业面临 借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至 市场竞争风险。出现这一风险的主要原因在于，投资者未能及时 由于负债率过高而不得不选择破产。 进行充分的市场调查，在不了解市场供求关系的情况下，而做出 四、具体风险控制 错误决断，这是房地产投资企业对市场把握能力不足的一种体现。 1、投资环境风险。新世纪以来，我国国家政策稳定，市场经 3、清算