对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议--兼论“小产权房”问题的解决.pdfVIP

第四部分 农村集体土地流转的法律问题 对我国农村宅基地使用权法律调整的立法建议 ——兼论“小产权房问题的解决 OfLaw OnChina。S Tort LegislativeProposalsRegulation Use Country Right 龙翼飞徐霖1 摘要：农村宅基地使用权是维系我国农村发展的重要财产权利。《中共中央关于推进农村改 革发展若干重大问题的决定》强调依法保障农户宅基地用益物杈，促进我国城乡经济 社会一一体化进程。本文对我国农村宅基地使用权的主体制度、登记制度、使用金制度、 流转制度等问题进行了研究，提出了法律调整以及解决“小产权房”问题的建议。 关键词：宅基地使用权登记使用金流转小产权房 随着农村改革发展的逐步深入，我国城乡经济社会一体化的新格局正在逐渐形成。中国 共产党笫十七届三中全会，为新形势下推进农村改革发展作出了重要决定。强调完善农村宅 基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。明确提出：“在土地利用规划 确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体士地建设非公益性项目，允许农民依法通 过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法 取得的农村集体经营性建设用地必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让r十-地 使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。” 据此，我国农村宅基地的市场要素被激活，有关农村宅基地使用权的流转问题将成为法 律调整的核心。完善农村宅基地使用权流转制度，有利于对广大农村宅基地使用权人合法权 益的保护，有利于优化土地资源配置，提高土地利用效率，发展农村经济，增力¨农民收入， 促进城乡经济社会一体化的发展。 一、我国农村宅基地使用权制度的社会保障功能 我国的农村宅基地使用权制度，是党和政府为保障广大农民生存权利所实施I竹一项永久 性安居工程。新中困成立后，中困共产党领导中困人民通过对农村实行十地改革，消火了延 续几千年的封建土地所有制，为在半殖民地半封建旧中国长期受压迫的农民分f；闩、分地、分 房，实现了“耕者有其田、居者有其屋”。在实行土地公有化的过烈中，将农民私有住宅I，|，J 1作者简介：龙翼飞 1959一 ，男，汉族，湖1啊衡…人，中国人 心火学法!学院剐院长、教授、博士生岢帅。 徐霖 1978- ，女，满族，黑龙江牡丹江人，中同人民大学法学院民商法博士研究生。 本文系龙翼飞教授主持的国土资源部国家科研项目“国土资源法律体系研究”成果之～。 --372．- 上地进行了所有制改造，转变为农民集体所有。在此深刻的社会变革中，中国共产党坚持以 人为本，始终延续着对农民居住权利的庄严承诺。通过赋予农民宅基地使用权，保障农民的 生存权和发展权。农村宅基地使用权制度是一项连续性的公共政策，体现了党和政府立党为 公、执政为民的服务宗旨。我国农村宅基地使用权制度的建立羽I实施，对我国农村社会的政 治稳定、经济发展发挥了重要作用。科学、客观地评价农村宅基地使用权制度对农民居住权 利社会保障的历史性作Hif，是对农村宅基地使J_ j权制度进行法律调整的前提和基础。 二、我国农村宅基地使用权制度的现存问题 在我国现行立法中，有关农村宅基地使用权的规定体现在：《宪法》、《土地管理法》、《物 权法》、《民法通则》、《担保法》以及一些行政法规和部门规章。依据上述法律、行政法规和 部门规章的规定，我国农村宅基地使用权的主体范围仪限于农户，而不包括城镇居民。农村 村民‘，二·只能拥有～‘处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，冉申请宅基地的，将不予批准。 农村宅慕地只能分配给本村村民，城镇居民刁i得到农村购买宅基地和农民住宅。农民的住宅 不得向城镇居民出售，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。单位 和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村宅基地不得抵押。1 由此可见，我国的农村宅基地使用权流转受到了严格的限制。现行立法将宅基地严格地 用于保障农民的居住权利，制约了f“大农民在市场经济条件下，利用自身有限的财产资本， ‘j城镇居民平等参与市场竞争共同发展的权利，忽视了农村宅基地使用权的用益物权性。 农村宅基地使j-f||权仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法 形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值。2在市场经济条件下，农村宅基地使用权作为 一种民事权利，一种用益物权，其刁i能游离于市场经济之外。农村宅基地使用权流转制度在 市场经济巾，具有特殊的地位，发挥着特殊的功能。在保障社会成员公平地享有社会利益的 前提下，有利于充分发挥财产的效用，优化资源的配置。“保障公平、提高效益”，即确保社 会成员公平地分享宅f：会发展的成果，