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个人一手住房按揭贷款介绍 总行信贷业务部 2010年8月 内容提要 个人一手住房按揭贷款的定义 一手房贷款产品开发背景 一手房贷款产品主要构成 合作楼盘准入标准与流程 一手房贷款业务试点工作安排 个人一手住房按揭贷款的定义 我行向自然人发放的，用于购买首次交易住房的人民币贷款 首次交易住房 房地产开发商为投资主体，或合作单位为组织主体 将设计、施工、监理等工程事项交给其他企业承办 商品房预售制度 竣工前，个人认购成套商品房，交纳首付，办理按揭 竣工验收后，购房人办理 “收房”（质保书、使用说明书） 办理新房产权证书、按揭抵押登记 一手房贷款产品开发背景 四大国有银行发展一手房贷款的路径 以提供房地产开发贷款，联动一手房贷款营销 招商银行发展一手房贷款的路径 直接与在售楼盘合作，开展一手房贷款营销 09年招行房地产企业贷款686亿元、占招行贷款6%，住房按揭贷款2639亿元、占23%，一手、二手房基本各占一半 招行成功抢占一手房贷款市场的经验 坚决执行零售银行战略，促使经营层面加大营销力度 成功地实践优质服务策略，打下了较好的零售客户基础 我行一手房贷款产品发展策略 我行现有机构能力和客户基础 新组建的银行，各项机制有待理顺 优质零售客户资源在逐步积累 一手房贷款试点策略 选择业务素质良好、管理到位的试点机构 与优质房地产开发商建设的优质楼盘开展合作 面向优质单位职工申请人发放按揭贷款 一手房贷款产品主要构成 一手房贷款的公司授信 与房地产开发商开展楼盘合作 依据当地房管部门预售资金监管要求、开发商资信状况，决定开发商担保授信情况 是否需要为按揭贷款提供阶段担保、担保额度 是否提供担保的保证金、保证金额度 *阶段性担保：按揭贷款放款之日至抵押登记期间，开发商承担借款人违约的连带还款责任 一手房贷款的零售授信 以集中营销、短期集中受理为主 贷款对象、金额、期限、利率、还款方式等产品要素与二手房贷款相同 主要采取受托支付方式，贷款发放之后划转至开发商账户（或预售资金监管账户） 放款模式与担保安排（详见下页） 一手房贷款的放款模式 以下两种放款模式，适用于所有准入的楼盘 见（预）抵押登记证明放款 见（预）抵押登记回执放款 以下三种放款模式，适用于特定地域和开发商 见已备案购房合同放款 见购房合同备案回执放款 见购房合同放款 一手房贷款的担保安排 抵押物准入条件 借款人购买的我行准入楼盘内住房 当地具有较强保值、变现能力 严禁作为一手住房按揭贷款抵押物的房产 商业用房、商住两用房 已抵押给我行或他行的房产 开发商担保安排 以下情形之一的合作楼盘，开发商可以承担担保责任至我行取得预抵押登记证明，或免于承担阶段性担保 开发商具备一级资质 /credit/develop/index.asp 开发商具备二级资质，且采取以下两种放款模式 见（预）抵押登记证明放款 见（预）抵押登记回执放款 已由专业担保公司（或其他机构）承担全程或阶段性担保 主体结构已封顶，且已由符合我行规定优质单位职工条件的自然人承担全程或阶段性担保 一手房贷款与二手房贷款的区别 合作楼盘准入标准与流程 定向销售楼盘 合作单位集资房 合作单位委托代建楼房 合作单位职工团购商品楼盘 向社会销售的商品楼盘 定向销售楼盘准入标准 合作单位基本条件 政府机关、事业单位、大型企业 在当地具有固定的经营场所 资金实力较强 信誉良好，经营管理人员无不良社会记录 承担按揭贷款担保的，应具备主体资格和良好财务状况 定向销售楼盘准入标准 楼盘项目基本条件 地理位置较好，变现能力较强 商品房“五证”、非商品房“四证”齐全、真实、有效 工程进度的比例较高、周边配套设施较为完善，土地征用、房屋拆迁等不存在纠纷 楼盘销售价格优势明显，能提供楼盘定向销售相关证明 集资建房相关批复文件 与房地产开发商达成委托建设协议 与房地产开发商达成的团购协议、及认购人员名单 向社会销售的商品楼盘准入标准 开发商的基本条件 在当地具有固定的经营场所 资金实力较强，具备房地产开发企业资质 经营负责人具有开发成熟住宅小区的经验 开发商及其主要股东信誉状况良好，企业高级管理层无不良社会记录 承担按揭贷款担保的，开发商及其主要股东应具备良好的财务状况 向社会销售的商品楼盘准入标准 楼盘项目基本条件 地理位置较好，变现能力较强 “五证”齐全、真实、有效 工程进度的比例较高、周边配套设施较为完善 项目定价合理，具备良好的市场销售前景 *四证： 1、国有土地使用权证， 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证，4、建筑工程施工许可证 *五证： 四证加上“5、商品房销（预）售许可证” 合作楼盘准入流程 申报单位开展营销与调查，并申报初审 二级分行 或一级分行直属支行、营业部 或直辖市、计划单列市辖内一级支行 一