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论城市房地产价格体系的建立和一种
新的房地产估价方法——体系调整法
(金立强)
摘要:传统的比较法存在着评估价格被动地被交易实例所左右的弱点,在充斥着漫天
要价、讨价还价空间又很小的中国二手房市场上,依靠在交易实例中选取可比实例进行调整
和修正的比较法显得有点无奈,也的确缺乏应有的技术含量。有鉴于此,笔者认为房地产估
价机构在其所掌握的大量房地产信息及专业知识的基础上,建立一套合理的及时更新的城市
房地产价格体系用以指导房地产估价及二手房交易,是非常必要的。由此衍生出的体系调整
法,也是一种可以经常运用的新的房地产估价方法。
关键词:城市房地产价格体系交易实例标准房体系调整法
房地产估价的本质就是房地产估价机构通过符合规范的严谨的测算,给客户一个合理
的、有说服力的、在市场上可实现的房地产价值。而在复杂的、纷乱的房地产市场中,由于
大部分卖房者和买房者都缺乏对房地产的全面把握和认识,在漫长的讨价还价中和中介的游
说下,往往会出现交易价格大大偏离市场价值的情况,而这种交易实例又被房地产估价机构
拿来选做可比实例进行估价活动,从而大大地影响了估价结果的公正性。事实上,在当今中
国的房地产市场上,不完全熟悉房地产、怀有投机心理的卖房者或买房者占有相当大的比率,
而真正合情合理的、符合交易双方意愿和利益的交易实例却并不常见,房地产市场仍然存在
着价格被开发商牵着鼻子走的现象,这就使依靠交易实例进行估价活动的房地产估价机构非
常被动,估价结果跟着非理性的市场走,而很难通过比较法给出真正有技术含量的报告。
一、城市房地产价格体系和体系调整法
(一)什么是城市房地产价格体系
笔者所说的城市房地产价格体系,是指估价机构在掌握了一个城市大量基础数据和信
息,以及大量房地产交易信息的基础上,将该城市划分为若干个片区,在每个片区设置一个
标准小区及标准房,并针对该片区内的房地产给出一系列房地产状况调整系数,最终形成的
一套合理的房地产价格体系。这个体系是需要经常进行维护和更新的,即标准房的价格应随
着房价的变化及时重新评估,而各种调整系数也应该定期进行复核和进一步的调整。
(二)什么是体系调整法
当一个合理和完善的城市房地产价格体系建立起来后,估价机构在对某宗房地产进行估
价时,只需运用房地产价格体系内该宗房地产所处片区的标准房价格及各种调整系数,进行
核实和进一步微调后,便可计算得出该宗房地产的价格,此即为体系调整法。此方法和其他
房地产估价方法结合运用,一定会得出更精准可靠的估价结果。
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二、城市房地产价格体系建立的必要性
(一)交易实饲自身的混乱
交易实例自身的混乱体现在两个方面,第一,由于售房者在投机心理的驱使下任意提高
价格,以及中介公司为了增强讨价还价的能力而随意加价,导致交易实例的价格之间缺乏应
有的逻辑性或关联性,即理论上认为价格应该较低的房子其成交价格或售价反倒较高,理论
上认为价格应该较高的房子其成交价格或售价反倒处于中等水平;第二,由于中国的房管局
和地税局是不对外公开成交的二手房信息的,所以我国的估价机构运用比较法进行评估时,
选取的可比实例大部分都是房地产市场上的挂牌价,而非真实成交的交易实例,或者,即使
房管局和地税局公开信息,也往往是为了避税而低报的非真实价格,难以被估价机构所采用。
所以,在混乱的交易实例的基础上运用比较法进行的房地产估价,必然是缺乏说服力的。
(二)比较法的天然缺陷
比较法的天然缺陷就在于可比实例的选取过于随意,以及对可比实例的修正主要依靠估
价师的经验而缺乏客观依据。目前各大、中型城市的二手房市场都极其活跃,存在海量交易
实例可供选择,估价师既可以选择价格较高的三个交易实例,也可以选择价格较低的三个交
易实例,且都可以使其估价报告显示出一定的合理性,而同时,对可比实例进行的市场状况
调整和房地产状况调整,也随意性太大,缺乏相关的数据分析支持,所以,比较法做出的报
告往往显得过于简单、缺乏技术含量,不被委托方重视或认可。
(三)收益法和成本法的短板
收益法中的报酬率或资本化率的求取方法很多,但在实际工作中,几乎没有估价机构运
用费时费力的市场提取法,而选用安全利率加风险调整值法似乎是常态。事实上,报酬率对
估价结果的影响非常大,报酬率增加或减少一个百分点,最终的评估额就有可能增加或减少
10%甚
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